商鋪投資有門道

    商業地產一直是人們投資的熱點，商鋪有多種不同的物業形態，各種物業形態具有不同的投資特征，關于商業地產投資，業內人士提醒，商鋪無暴利，投資要穩妥。商業地產投資沒有最好的，只有最適合的，投資者千萬不要輕信任何形式的廣告宣傳，一定要多聽行業人士及專家建議，多實地勘查和實地走訪；多想想自己的投資需求和商鋪特征之間的迎合程度。
　　霍先生是首府一位資深投資者，數年間已經在首府各個商圈擁有多家投資商鋪。他告訴記者，投資收益最穩定的就是社區商鋪。社區商鋪伴隨住宅小區開發而產生，是住宅的衍生物，其本質是變“房”為“鋪”，將居住功能轉變為經營功能，主要消費群體是本小區及周邊小區住戶，其主要功能是為住戶提供日常生活之必需品，如糧油店、便利店、房屋中介、美容美發、門診、音像店、維修店、鮮花店、書報亭及服裝店等等，別小看這一間間面積很小的店鋪，由于為市民提供基本生活需要，收益會很穩定�；粝壬�介紹，對于社區商鋪而言，其主要特征首先在于客源和經營收益相對穩定，所以租金回報也穩定。而且商鋪面積一般較小，投資總額很低，適合人群也很廣。相對獨立的社區商鋪經營轉向很容易，沒有很大的限制。不過還要注意的是，社區商鋪在養鋪期收益不大，短期租金回報受限，而且如果商住比例失衡，商鋪體量超過住宅體量的一定程度以上就會有空置風險。
　　臨街商鋪歷來是商業地產的涌金地，臨街商鋪與社區商鋪不一樣，自然客流量比社區要高很多，經營范圍也要寬很多，但消費的隨意性也要大很多。因此，在選擇臨街商鋪時，首要一點是要考察商業街的口岸價值，比如陽岸、陰岸、凹岸、凸岸等。其次，還要慎重選擇經營業態和商家，商家的經營不僅關系到租期內的投資回報，更會影響到商鋪日后的口岸價值。不過商鋪正因為臨街，所以很容易受街道的市政規劃等政策因素的影響，如道路施工、車道改向、周邊建筑施工等。
　　隨著市政建設的進步和加強，商業街開始在青城涌現，一般商業街都選址在傳統的繁華商區或者新區的中心區域修建，大多以平面形式按照街布局，是純粹的臨街商鋪升級版，客源的吸附力強，租金收益相對較高，但售價也相對較高。不過對于非成熟口岸的商業街，投資者應該慎重對待，新商業街的人氣、商氣、財氣的聚斂需要時間和精力來運營，前期的市場培育期比較長，所面臨的市場風險比較大，但如果運作成功，投資回報會非常樂觀。
　　另一塊商業地產的重要陣地就是專業市場，比如首府新近崛起的金海國際五金機電城、華美國際汽配城等大型商業地產項目，這也是商業地產今后發展的一個趨勢。專業市場一般是依托某地方的產業結構，同類商家聚集，形成規模經營，具有很強的行業特征。商家扎堆就很容易產生附加的增值效果，只要推廣成功，就會有穩定客源和強大的影響力，收益會非常固定穩健。專業市場的投資門檻相對較低，但項目投資回報差異很大，因為專業市場本身存在一些不確定因素，如政策變化導致的產業萎縮，或者同類型專業市場彼此之間競爭造成的新陳代謝，另外專業市場自身的經營管理也決定了投資者的回報情況。
　　最后就是購物中心和商廈的投資。表現形式一般為大型購物商廈、超市或者品牌連鎖，整售對象一般為自營商家或者機構型投資者，零售一般采用產權商鋪形式帶租約發售，在簽訂購買合同時都附有委托經營協議和若干年的定額租金回報條款，合同期內，由營運管理公司向小業主固定支付租金回報，租期也相對穩定，使業主回避市場初期較大的經營風險，并免除投資者出租所需花費的時間和精力。但此種物業類型對于經營商家和運營管理公司的經營、運營實力要求甚高，一旦運營管理不濟，會導致商業實體市場整體坍塌，影響較大。（顧爽）