打造健康持續發展的優秀商業地產項目

中國城市商業網點建設管理聯合會副會長 韓健徽：
　　我國的商業地產發展主要興起于上個世紀90年代初。其發展的主要原因答題有以下六個方面。第一個方面就是我國的城市化進程的加快。伴隨著中國城市化進程和舊城改造力度的加大，原有的商業網點被大量的拆除，造成了城市商業網點的階段性的短缺。第二個原因是傳統商業設施的升級。隨著社會經濟發展和人民消費水平的變化。傳統落后的商業設施已經不能滿足人們日益增長的需要。對現代意義上的商業網點產生了巨大的需求。第三個原因就是外資零售企業的進入，伴隨著中國對外開放政策，大量的外資零售企業紛紛進入中國。對符合要求的商業網點也產生了巨大的需求。第四個原因就是國內新型業態的發展，超市、大賣場、便利店等等，他們的連鎖發展，以及為抵御外資零售企業的進入，而采取的攻城略地的開店方式，也使得對商業網點的需求迅速的增加。第五個原因就是投資主體多元化進入。很多的開發商，境外的投資者看到了我國商業地產投資高回報率的特點和市場的強勁需求。紛紛進入商業地產領域，助推了我國商業地產迅速發展。第六，商業地產成為了一種投資產品，大家知道在我國除了存款、炒股等形勢外，開發商需要資金的回收。投資者需要新的投資方式和投資的渠道。金鋪銀鋪不如商鋪，越來越多的地產商和投資者涌入了商業地產的領域，形成了城市無處不商業之勢。
　　在1992-2002年這十年的發展基礎上，特別是從2003-2008年這五年的時間內，可以這樣說，我國的商業地產進入了一個前所未有的快速發展時期。商業地產正在從商業和地產兩個產業的邊緣產業逐漸發展成為一個獨立的產業。開發商、運營者、消費者已經成為商業地產鏈條當中最為重要的要素。社區商業、商業網點、購物中心、交通商業、地下商業、復合商業等等已經成為我國商業地產發展最為基本的重要形態。特色經濟、商街經濟、總部經濟、樓宇經濟、創意經濟正在強烈助推經濟的發展。從2008年下半年開始，全球性的金融危機不可避免的對中國商業地產發展產生了一定的影響。拉動內需、擴大消費被提升到了一個前所未有的高度。2008年的歲末，為貫徹落實中央經濟工作會議精神，國務院辦公廳下發了關于搞活流通擴大消費的意見，有就是國辦2008（134）號文件，特別提出要發展新型消費模式。促進消費升級，要積極培育和發展新的消費熱點。要引導個性化、時尚化、品牌化消費。推動特色商業街建設，扶植老字號的創新發展。要配合安居工程的建設，擴大和帶動家具、家電、家紡、家飾的消費，要加強社區服務的功能，進一步完善城市便民服務設施，擴大城市消費。這些應該說為我國商業地產未來的發展帶來了一些政策性的指導方向。
　　目前在我國商業地產發展當中出現一些問題，我個人認為既有全球性金融危機的影響，如外資投資機構、國際零售巨頭、高端品牌商家在中國投資商業地產的步伐放緩，也有不過商業地產自身快速發展過程當中出現的如總量迅速增長，招商壓力加大，空置率提高，惡性競爭加劇等成長當中的煩惱。我們知道商業地產具有高投入、高回報、高風險、高難度的四高特征。其開發模式主要是先商業后地產，其融資模式主要是以非銀行貸款為主。其運營模式主要是以出租為主。商業地產的核心是商業，而商業是微利行業，超過商業利潤率的地產開發和租金回報則必然存在著泡沫的成分。不符合市場經濟規律，一定會存在著投資和經營的風險。
　　從近年來我們商業地產發展的情況來看，重規模、輕效益，重開發、輕經營，重策劃、輕規劃，重形象、輕使用等現象比較突出。部分城市的商業地產，特別是大型商業地產項目重復建設盲目發展，資源浪費和無序競爭的現象日趨嚴重。很多開發商面臨著資金、招商、運營、人才等一系列的難題，把商業辦成了一項傷心的事業。一個成功的商業地產項目應該符合區位好、定位好、規劃好、招商好、運營好的五好條件。應該實現高客流量，高經營額，高知名度，高回報率的四高標準，也應該正確處理好短期和長期，規模和效益，交通和流通，市容和繁榮，日光和月光，開發和經營的關系。天下大勢分久必合，合久必分，分中有合，合中有分，從某種程度上講，沒有新的商業形態，只有新的商業組合。我們今天看到的既有分立的專門店、專業街、專業市場也有復合的購物中心，商業綜合體等等。從全國商業地產的發展情況來看，正在呈現出規模合理化，定位科學化，招商訂單化，品牌急劇化，功能復合好，運營暢銷化，管理規范化等八大趨勢。在新形勢下，在因地制宜，遵循客觀規律的基礎上大膽創新，開發優質的商業地產項目將成為2009年我國商業地產發展的必然。從經濟的角度來看，商業地產連接生產和銷售，從社會角度來看，商業地產連接百姓日常生活。商業資源是社會的公共資源，借今天年會的寶貴機會，我對中國商業地產的未來發展提出四點建議。
　　國際水準、中國國情、區域特色、運營為重。我們要按照國際水準去規劃，要適合中國國情去發展，要突出區域特色去建設，要重視持續健康去經營。中國商業地產的發展，要做好計劃生育，優生優育，要實現商業、商務、旅游、文化、生態、效益的平衡和完美結合。要避免片面、求大求洋的傾向，要避免出現大型化、盲目化、形象化和重置化的四化傾向。要避免之求規模不求效率的傾向，要避免只求曾經擁有不求天長地久的傾向，要尊重實現商氣濃厚，商魂凝聚，商業創新，商機無限的目標，要努力打造健康持續發展的優秀商業地產項目。
　　我相信，2009年中國的商業地產必將從自發自覺發展走向規范科學發展。