司徒文杰：如何引入外資 成功運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)？

    隨著消費(fèi)者收入的不斷提高，對(duì)生活品質(zhì)也有了更高的要求，他們需要越來(lái)越新穎的商業(yè)模式，越來(lái)越細(xì)膩的消費(fèi)感受和與世界潮流同步的商品供應(yīng)。市場(chǎng)被愈加細(xì)分，有特點(diǎn)、主題突出的商業(yè)受到人們更廣泛的歡迎。 
    2007年12月1日起，由國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部共同制定的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)目錄）將開(kāi)始實(shí)施。其中，在目錄規(guī)定的限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的限制環(huán)節(jié)中明確提出了，土地成片開(kāi)發(fā)（限于合資、合作）、高檔賓館、別墅、高檔寫(xiě)字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)以及房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。
　　由此，業(yè)內(nèi)人士紛紛感言，在目錄中沒(méi)被提及的商業(yè)地產(chǎn)在與外資合作的道路上雖未受阻，卻也將困難重重。如何更好地利用政策空間引入外資，并成功運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或意向進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)最為關(guān)注的話題。
　　為此，記者對(duì)有著多年商業(yè)地產(chǎn)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的北京高博SPACE商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)董事總經(jīng)理司徒文杰，就上述問(wèn)題進(jìn)行了深入采訪，以饗讀者。
11月，樓市在經(jīng)歷了因政府部門(mén)一系列收緊銀根政策帶來(lái)的震蕩之后，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部又聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)目錄），對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)引入海外資本進(jìn)行了進(jìn)一步制約。
　　在目錄出臺(tái)的短短的一周內(nèi)，多名《樓市》記者接到業(yè)內(nèi)人士電話問(wèn)詢(xún)相關(guān)細(xì)節(jié)，由此可見(jiàn)，政府部門(mén)這一舉措無(wú)疑已經(jīng)觸動(dòng)了內(nèi)地開(kāi)發(fā)企業(yè)本已緊繃的神經(jīng)。
　　其中，《樓市》記者接觸的多數(shù)開(kāi)發(fā)商均意識(shí)到，在目錄以及其他限外政策并未對(duì)商業(yè)地產(chǎn)中的購(gòu)物中心、酒店等業(yè)態(tài)投資進(jìn)行限制的情況下，適時(shí)引入外資轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將是明智之舉。
　　但與此同時(shí)，一些從未有過(guò)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)或剛剛涉足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商們也擔(dān)心到，在銀根被"看緊"、限外政策越發(fā)嚴(yán)格的情況下，外資是否還有熱情投資內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或企業(yè)。同時(shí)他們也因在沒(méi)有商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的情況下，如何引入外資并借此成功運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，提出了自己的疑問(wèn)。
　　對(duì)此，北京高博SPACE商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)董事總經(jīng)理司徒文杰憑借多年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)指出，海外資本仍對(duì)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)抱有極高的熱情，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商與外資成功結(jié)合的關(guān)鍵，就在于學(xué)習(xí)、吸收國(guó)外成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)了解商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，并在開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中保持平和的心態(tài)。
　　目錄出臺(tái)背后另有原因
　　當(dāng)《樓市》記者在SPACE公司所在地見(jiàn)到司徒文杰時(shí)，他剛剛從項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)歸來(lái)，雖然略顯疲倦，但是面對(duì)《樓市》記者提出的有關(guān)目錄出臺(tái)問(wèn)題時(shí)，還是保持了業(yè)內(nèi)人獨(dú)有的一份敏感。
　　在他看來(lái)，此次目錄出臺(tái)的原因在于，海外資本確實(shí)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目以及企業(yè)持有高度熱情，尤其是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)閷?duì)投資者來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)與其他投資領(lǐng)域最大區(qū)別在于，持有型商業(yè)項(xiàng)目在步入正常營(yíng)運(yùn)后，定期收益來(lái)源于數(shù)百個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的租戶，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低，成功商業(yè)項(xiàng)目的增值能力會(huì)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)而領(lǐng)先其他領(lǐng)域的增長(zhǎng)。
　　在我國(guó)政府對(duì)人民幣政策尚未完全放開(kāi)，即人民幣尚不能在國(guó)際金融市場(chǎng)自由流通之前，海外資本完全可以通過(guò)國(guó)際資本市場(chǎng)籌集資金，對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行投資，再在國(guó)際資本市場(chǎng)出售或由此融資，這樣的做法勢(shì)必會(huì)影響國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的正常走勢(shì)。
因此，"限外目錄"的出臺(tái)，及其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)中占有相當(dāng)份額的寫(xiě)字樓項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)和開(kāi)發(fā)進(jìn)行限制實(shí)屬必然。
　　熱度不減合作模式趨于多元
　　"雖然如此，但海外資本對(duì)國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心這一商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的投資熱情仍然高漲，這一方面因?yàn)樯鲜錾虡I(yè)地產(chǎn)自身特性的優(yōu)勢(shì)，另一方面也在于隨著人民幣的不斷升值，固定資產(chǎn)價(jià)值的不斷提升。"在談及一系列限外政策是否會(huì)影響海外資本對(duì)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情時(shí)，司徒文杰如是說(shuō)。
他介紹道，從2003年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展階段以來(lái)，海外資本便不斷涌入國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，外資與商業(yè)地產(chǎn)的合作模式正在逐步改變，這其中當(dāng)然也包括除資本運(yùn)作以外，日漸在國(guó)內(nèi)興起的海外商業(yè)品牌的進(jìn)入。
　　以從前的上海新天地和現(xiàn)在的新光天地、樂(lè)天銀泰為例，就可以看出，僅海外商業(yè)品牌進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)就有多種模式。
　　司徒介紹道，上海新天地與外資的合作模式采用了傳統(tǒng)的資本運(yùn)作方式，即港資開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)、運(yùn)作并管理；新光天地則是臺(tái)商與內(nèi)地商業(yè)品牌在第三方建造的商用物業(yè)中，在經(jīng)營(yíng)管理層面上合作的探索；而即將開(kāi)業(yè)的樂(lè)天銀泰則是采用資本注入，并主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)。
　　外資的本土化生存
　　政府限制外資雖然對(duì)商業(yè)地產(chǎn)與外資合作有一定程度的影響，但并非直接針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)。真正能影響商業(yè)地產(chǎn)成敗的是市場(chǎng)，即消費(fèi)者需求。
隨著消費(fèi)者收入的不斷提高，對(duì)生活品質(zhì)也有了更高的要求，他們需要越來(lái)越新穎的商業(yè)模式，越來(lái)越細(xì)膩的消費(fèi)感受和與世界潮流同步的商品供應(yīng)。市場(chǎng)被愈加細(xì)分，有特點(diǎn)、主題突出的商業(yè)受到人們更廣泛的歡迎。
　　借鑒國(guó)外先進(jìn)、成熟的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)是目前國(guó)內(nèi)商業(yè)的必然途徑，但我們的商業(yè)沒(méi)有辦法一蹴而就，因此在實(shí)際操作中我們必須考慮外資的本土化生存問(wèn)題。
　　司徒文杰表示，與外資合作需要了解對(duì)方的需求和營(yíng)運(yùn)模式，溝通時(shí)最好有一致的語(yǔ)言環(huán)境，雙方往來(lái)的文件也應(yīng)該以國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。與外資合作，不能流于形式，僅僅停留在引進(jìn)資本或者國(guó)外品牌，更重要的是要為對(duì)方提供可以持續(xù)生存并贏利的條件和環(huán)境。
　　合作"盡早"定位準(zhǔn)確是關(guān)鍵
　　采訪最后，司徒文杰就開(kāi)發(fā)企業(yè)如何更好地運(yùn)用外資運(yùn)作一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這一問(wèn)題對(duì)《樓市》記者表示："對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，他們需要明確的是，就商業(yè)地產(chǎn)自身而言，最重要的有四個(gè)方面內(nèi)容。"他進(jìn)一步說(shuō)明指出，一是項(xiàng)目區(qū)位，即其地理位置、所屬區(qū)域、周邊商業(yè)環(huán)境等；二是產(chǎn)品，即商用物業(yè)硬件條件；三是租賃條件，即物業(yè)租金及回報(bào)率；四是整體定位。而有外資背景的運(yùn)營(yíng)商的優(yōu)勢(shì)就在于與國(guó)際化的品牌擁有共同的語(yǔ)言，從而更了解它們的需要。
　　"產(chǎn)品的前期定位是商用物業(yè)成功與否的重要前提條件，即使該物業(yè)在區(qū)域、硬件上有所欠缺，也可以通過(guò)外資進(jìn)入后帶來(lái)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)給予彌補(bǔ)。但如果前期定位就出現(xiàn)問(wèn)題，那么結(jié)果將是致命的。比如想要建造一座綜合購(gòu)物中心，就必須考慮到餐飲類(lèi)商家的特殊需求，沒(méi)有餐飲類(lèi)商家進(jìn)駐的條件，就不可能有成功招商，那么其運(yùn)營(yíng)將必然是失敗的。"司徒舉例說(shuō)明。
　　因此他提出"建議那些準(zhǔn)備進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅僅專(zhuān)注于硬件的建設(shè)，更要在產(chǎn)品定位之初就與外資達(dá)成共識(shí)，為項(xiàng)目的成功打下基礎(chǔ)。"