引鳳筑巢 成都青羊商業地產掀起投資熱潮

    商業地產發展的重要里程碑
　　這是成都市經濟發展的一件盛事！更是成都市商業地產大闊步向前發展的一個重要里程碑！
　　昨日，位于成都市天府廣場附近的城市名人酒店彩燈高照，賓朋滿座，處處洋溢著喜慶的氣氛。由中國城市商業網點建設管理聯合會、成都市政府共同主辦，成都市商務局、市房管局、市會展辦、青羊區政府共同承辦，都江堰市政府協辦的“2009中國成都商業地產發展高峰論壇開幕式”在此隆重開幕。
　　權威專家論劍商業地產
　　論壇以“信心09’中國商業地產新發展”為主題，以把脈中國商業地產的發展走勢，分析國際金融危機下商業地產的挑戰與機遇，推動中國商業地產的健康發展，探索商業地產發展的新模式為宗旨。權威專家蓉城論劍商業地產，深入破解商業地產發展迷局，與會代表就“國際金融危機下商業地產發展的挑戰與機遇”和“中國商業地產發展的新模式”兩個議題進行專題研討和高端對話，并通過了2009中國商業地產發展高峰論壇《成都宣言》。作為東道主的青羊區再掀投資風暴。
　　商務部商貿服務管理司副司長王曉川，住房和城鄉建設部房地產司副司長王倩，國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲，中國城市商業網點建設管理聯合會會長荀培路，中國城市商業網點建設管理聯合會副會長、中國步行商業街工作委員會主任韓健徽，以及省、市、區相關部門的負責人出席了開幕式。參加論壇開幕式的還有來自北京市、上海市、重慶市、江蘇省、南京市、蘇州市、連云港市、常熟市、常州市、臺州市、沈陽市、大連市、石家莊市、張家口市、哈爾濱市、牡丹江市、淄博市、西安市、長沙市等20個省外城市政府商務主管部門、商業街區主管機構，投資機構香港華潤置地、富力地產、上海弘基等61家知名商業地產開發企業投資機構和品牌商家的代表，成都市和四川省其他市、州的有關負責人和商業地產界的代表。論壇由成都市商務局局長郭啟舟主持。
　　服務業發展水平是衡量現代社會經濟發達程度的重要指標，加快商業地產的發展，推動商業集聚化、特色化是提升服務業發展水平的重點和關鍵，在“5·12”汶川大地震發生一周年之際，在全球金融危機對世界實體經濟造成沖擊的大背景下，中國城市管理聯合會、成都市人民政府聯合舉辦這次論壇，旨在搭建平臺，促進交流，發現機遇，尋求合作，必將對中國商業地產的發展產生深遠的影響。與會代表紛紛表示，在交流和探討中攜手并進。
　　青羊路徑花開有聲
　　成都市政府副秘書長鄧工力在致辭時說，成都是中國的歷史文化名城，是中國西部科技、商貿、金融中心和交通通訊的樞紐，這些都促成了成都繁榮的商業，興旺的交易、貿易。近年來成都走出了一條商、旅、文高度融合的商業地產的路子，已經擁有了中國最佳商務城市、中國最佳旅游城市、中國會展第四城等美譽。當前，成都正按照省委、省政府提出的加快建設災后美好新家園,加快建設西部經濟發展高地這“兩個加快”的要求大力推進災后重建。希望與會的各位領導、嘉賓、代表，一如既往的關心成都、支持成都。“這次會議提供了一個深化思路、加強學習的好機會，我們將積極吸取本次論壇一些營養，繼續推動成都商業地產的發展。”
　　商務部商貿服務管理司副司長王曉川建議發展商業，促進消費增長。要認清商業領域已經取得的成就，也要清楚地看到在發展過程中還有許多工作要做，希望能有所突破，以一系列的商業聚集和品牌聚集為商業領域特別是商業地產領域的新發展做出新貢獻。
　　住房和城鄉建設部房地產司副司長王倩認為，房地產對促進經濟平穩增長作用大，而商業地產則是房地產業的重要組成部分，成都是我國重要的商貿中心城市，青羊區作為重要的中心城區，在商業地產發展方面有著許多值得學習和借鑒的經驗。希望各位借助此次高峰論壇深入分析商業地產發展的挑戰和機遇，加強經驗交流，更加堅定未來商業地產發展的信心，共同應對當前的國際金融危機，攜手共創中國商業地產美好未來。
　　國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲可謂“成都通”了，再次來到她熟悉的成都這座城市，看到青羊區紅紅火火的商業發展，感到非常高興。從青羊區的經驗可以看出，既使是在國際經濟危機影響的情況下，不同的商業地產表現出不同的變化趨勢。印象最深有三條：一是最具特色的商業最具生命力。青羊區大力發展自身特色的商業和服務經濟，全力打造特色商業街區，形成了琴臺路、太升路、寬窄巷子、文殊坊和金沙遺址“都市五朵金花”等新的亮點，新的城市名片。二是具有文化品位和城市品格的商業地產，非常有自己城市的味道。這種城市文化的出現使相應的文化級建筑成為一種可讀性的文化，可觸摸的文化，可持續的文化。到寬窄巷子就可以看出帶有典型的川西民居的風格，這一點我們在青羊區可以看到實實在在的標本。三是以人為本的商業地產最具生命力，成都是一座來了就不想離開的城市，青羊區的商業街是人流連忘返的地方，原因是什么呢？主要是以人為本，它是以人的休閑、購物、旅游來建造的，我們到寬窄巷子看就是零距離的接觸。
　　中國城市商業網點管理聯合會會長荀培路表示，相信本次論壇對促進我國商業地產又好又快發展將發揮著重要的作用和產生深遠的影響，一定能實現信心09’中國商業地產新發展的目標。
　　西部看成都成都看城西
　　昨日，2009中國(成都)商業地產發展高峰論壇隆重開幕后，筆者就青羊區打造“西部中心城區商務高地”主題內容和民眾、商界普遍關注的問題采訪了該區區委副書記、區長謝強。他說，多年來，商業地產不被人關注，大家習慣追捧住宅地產，在國際金融危機影響的情況下，商業地產成為當前地產發展的重要組成部分。
　　商業地產
　　向復合型商業中心發展
　　筆者：青羊區商業地產發展將有哪些亮點？
　　謝強：我區集合區域優勢及歷史文化底蘊，將在天府廣場、騾馬市和太升路片區打造成都中央商務區核心區。把成都CBD青羊核心區建設成為現代化的金融集聚區、高端商務辦公集聚區和標志性的文化展示區，把傳統的騾馬商圈提檔升級為以商務商業為主的高端品牌商圈，在太升路片區建成配套更加完善的綜合商業體；其次，立足沿清江路、光華大道、日月大道、成溫路沿線，以金沙·光華片區和青羊新區為核心，打造城西商務走廊。以三環路為界，東部金沙·光華片區東部建設集購物、文化、生活、休閑、旅游、餐飲于一體的綜合性商業區；西部打造以商務辦公、大型購物、專業市場、特色餐飲、娛樂休閑等為重點的區域性商務商貿中心。青羊新區加快商業中心、工業總部基地、稅源總部基地建設，打造新的商業商務集群。結合歷史文化基奠打造以特色街道與城市旅游為特色的商務區，比如：以寬窄巷子、琴臺路等為載體，以深厚的文化為基礎，使青羊區形成比較有代表性的商務地產，從而使商業地產由單一向復合型商業中心發展。
　　筆者：商業地產向復合型商業中心發展，這種模式今后如何融入青羊區的商業地產，其具體思路又怎樣？
　　謝強：目前，我區商業地產從空間布局上劃分為三大塊，即中央金融商務區、城西高端商務走廊和16條特色街區。從產業業態上，將重點發展三大總部集群及服務業，進一步細分為金融、商務、地產服務業等6個行業。
　　我們的思路是順應發展趨勢，按照城市功能分區，因地制宜布局商業商務項目，錯位發展，融合發展，形成了五種具有青羊特色的發展模式，順應商業地產由單一商業形態向綜合商業體發展的趨勢。
　　在城市中心區域，構建“高端寫字樓+綜合商業體”發展模式。如：緊鄰天府廣場的“城市之心”二期不再是單一的甲級寫字樓項目，而是寫字樓和星級酒店相結合；愛美高華置廣場項目是高端寫字樓、高端酒店、高檔商場、高級住宅的綜合體；富力熊貓城更是囊括了甲級寫字樓、高檔商業、五星級酒店、會議中心、豪華公寓等多種商業業態。
　　根據規劃，要在文化旅游景點周邊區域和傳統商業街，打造特色商業街區，構建“文化旅游+商業街區”的發展模式。
　　在二環路與三環路之間，面向中小企業發展商務地產和綜合商業地產，構建“微型CBD+綜合商業體”的模式。金沙片區的萬瑞金沙項目就是典型的微型CBD，周邊分布了以金沙國際商城為代表的住宅、文化、餐飲、娛樂等多種業態，形成分工細致、結合緊密的產業鏈。
　　在中心城區延伸帶，構建總部基地模式。三環路外的青羊工業總部基地，已建成低密度的獨棟總部樓宇，總面積25.7萬平方米。目前已入住企業總部109家，投資強度達480萬元/畝·年，稅收貢獻達到100萬元/畝·年。
　　在城市綠地，建設生態、休閑等和商業辦公相結合的生態性商業群落，構建“生態綠地+商業地產”的模式。改變傳統的政府投資建綠地的模式，在青羊轄區15300畝綠地內，規劃布局了占地12000余畝綠地公園、近900畝總部基地和542畝新型社區，創造性地將綠地建設與文化旅游、高端社區、商業辦公、運動休閑相結合，開發大型復合型商業地產。目前，稅源總部基地已建成樓宇10余萬平方米。
　　這五種發展模式已經形成新的增長點。2008年，我區服務業增加值增長25%，社會消費品零售總額增長22%，全年新增商業商務面積63萬平方米。今年，全年實施億元以上商業商務項目30個，總投資達332億元，年度計劃投資53億元，建成后新增商業商務面積116萬平方米。
　　隨著我區商業中心項目實施，我相信我們努力打造的商務高地一定會深受企業歡迎。
　　高峰論壇為回暖樓市加溫
　　筆者：在本次商業地產高峰論壇會上，青羊區榮獲“中國商貿名區”稱號，請問青羊區在商業地產發展方面具有哪些優勢？
　　謝強：青羊區獲此殊榮，是巨大的榮幸，是對我們區過去工作的肯定，但現在對我們而言更是壓力。我們將在此次召開的論壇上，向來自各地的兄弟省、市代表、專家、學者學習，將他們帶來的經驗，融入我區商業地產發展，并作進一步優化和改進。目前，我區的優勢是城市綠化率達到90%以上，文化底蘊深厚，生態環境優美，區域交通便利，城市基礎設施完善，公共服務居于國內先進水平。全區服務業、總部經濟和高新技術產業占國民經濟的比重達99%以上，是成都市打造金融中心和現代服務業基地、發展高新技術產業的核心區。
　　筆者：為擴大內需，有消息稱，青羊區在此次論壇期間，針對地產還出臺了一些惠民政策。
　　謝強：針對全國樓市開始回暖，成都作為中國西部具有代表性的城市，我們在論壇開始當天至本月底，將在新城市廣場舉辦一次集地產投資見面會和商業地產、精品住宅展為一體的落地活動。作為本次論壇的東道主，我區推出購房投資補貼及相關優惠政策。活動期間，凡在區內樓盤購房，除商家優惠外，政府再補貼，其辦法是：購買商品住宅按總成交價的1%補貼，商業地產按總成交價的1.5%補貼。我們希望通過這次論壇，對開始回暖的樓市再燒一把火，再加一點溫，使樓市走出低迷。
　　明天的青羊會更美好
　　筆者：青羊區打造中國西部中心城區商務高地，重點在哪兒？政府又怎樣打算？
　　謝強：商業地產發展，西部看成都，成都看城西。下一步，我們將突出三大重點區域，積極完善規劃，調整產業結構，強化政策扶持和運營服務，進一步加快商業地產發展，傾力打造中國西部中心城區商務高地。
　　按照現有商業網點布局，充分挖掘街區的建筑、文化、產業、旅游資源，通過完善配套設施、開展風貌改造、統籌宣傳營銷、發展特色經濟、健全管理機制等方式，實現商業、旅游、文化相融合，進一步提升凝聚力、輻射力和承載力。例如：將“都市五朵金花”為代表的16個特色商業街區建設成為獨具特色、品牌優勢突出的區域性商業中心和片區商業服務中心。
　　試驗區建設為我區提供了創新機制。災后重建和加快發展進一步增加了中心城區商業地產的剛性需求。在成都市規劃的服務業“一核集聚、四城輻射、兩帶帶動”的發展布局中，青羊區處于核心地位，是重點中的重點：“一核”的三大集聚區，中央商務區核心區在青羊，文化集聚區90%的區域在青羊；“四城”中的西部健康休閑城大部分區域在青羊新區內；一批優質商業地產項目正在陸續推出。
　　我相信：明天的青羊會建設得更加美好！
　　破解商業地產發展迷局
　　韓健徽(中國城市商業網點建設管理聯合會副會長、中國步行商業街工作委員會主任、商業地產發展研究專家)
　　我國商業街進入前所未有的快速發展時期，抓住商業街就抓住了中心城區……在全國各地涌現出一批以成都寬窄巷子為代表的中國特色商業街，應盡快實現從“重管理、輕經營，只管門外、不管門里”到管理經營并重的轉變。通過成立商業街商會形成管委會、商會、商家之間的管理和經營互動。我國商業街將會從自覺、自發發展走向規范、科學發展。中國步行商業街工作委員會將在國家有關部門的指導下，充分發揮全國唯一商業街行業協會的職能和作用，進一步關注和研究國際金融危機對全國商業街經濟帶來的影響，采取積極有效的應對措施，盡可能把不利因素降到最低程度，把風險轉化為機遇，為全國商業街行業持續健康發展做出積極的貢獻。
　　劉鳴煒(香港華人集團董事)
　　在全球金融危機的影響下，商業地產不僅可以貢獻持久的納稅，還對打造城市形象、提升城市價值、擴大就業機會發揮著重要的作用。當地政府應結合本地的經濟發展目標制定商業地產規劃，明確商業地產的發展層次和產業空間，統籌協調有限資源，打造城市和區域經濟品牌……將商業地產納入本地的經濟發展規劃統盤協調，以商業地產帶動城市住宅集聚和配套產業發展，形成互動發展的良性格局……對發展商業地產實行政策傾斜，在區域的整體規劃上要為商業地產項目營造良好的經營環境，以利于聚集和保持商業氣氛。
　　李后強(省委政研室副主任)
　　青羊區在成都主城區像一只羊，預示著以后青羊區在成都商業地產中將成為領頭羊。城西商務走廊正在崛起，許多不同類型的商務樓正在建設，極具發展前景……在推動商業地產方面，政府應從規劃到基礎建設，再到政策扶持方面，根據目前的形勢對以前的一些已不再適用的政策進行廢棄，要注重地產商適應新的發展趨勢，在整體中找到定位……一個地方的文化發展是核心，否則就是一座死城，它的支撐就是文化。在打造文化品位時，要個性化不要雷同化，要協調化不要異向化，要以人為本不要機械化，要資本化不要當成包袱，還要精美化不要低俗化
　　徐富藝(都江堰市市長)
　　都江堰充分依托災后重建擴大內需，以產業發展為經濟恢復提升的支撐，制定了市城鄉商業網點規劃，鼓勵和支持商貿旅游文化產業、軟件與信息服務業、工業集中發展，現代農業發展，房地產發展等一系列扶持政策，拓寬了三次產業恢復的空間，同時進一步強化政府服務職能，實行“一站式”、“一條龍”服務和企業收費明白卡等制度，及時解決項目投資中的困難和問題，為投資者構建了優良的法制、政策、經濟、服務和社會環境。
　　到2020年，都江堰將建成城鄉統籌、商、旅文結合的商業體系，形成一個主要的城市商務中心，三個城市副商業中心，以及80個重點商業項目。屆時都江堰市將成為成都市商業次中心城市，川西地區商業物流強市和國際旅游目的地，現代流通業建設示范性城市。
　　佳作紛呈 魅力無限
　　佳作之愛美高：打造國際水平地標物業
　　由香港華人置業集團旗下的愛美高實業(成都)有限公司，傾力打造集大型購物中心、超甲級寫字樓、超五星級酒店、高級公寓于一體的大型綜合性物業——華置·太升南路項目。公司誠邀凱達環球建筑設計公司、茂盛結構顧問有限公司、柏城(亞洲)有限公司、萬隆工程顧問有限公司、傲林國際、威寧謝香港有限公司、BENOY建筑設計公司及中國建筑西南設計院組成的設計團隊，無論在建筑規劃設計、室內設計、機電設備配置等均達到世界先進水平。其中，值得一提的是，四川遭遇“5·12”汶川大地震后，在結構安全上，該公司下足手筆。首先，從項目地震抗震措施考慮，將原來的丙類建筑即一般建筑提升至甲、乙類建筑或較重大建筑，其抗震措施設計由一級提升至特一級，并采用型鋼混凝土組合結構增加抗震結構能力。其次，設置緊急防震避難層，在避難層擬用析架結構減少地震影響，并提供緊急避難所。第三，在項目天臺設置民用直升機停機坪，便于應對突發事件的救援。
　　成都以優良的人居環境著稱，為此，愛美高實業有限公司還將節能環保納入設計重點，優化人們的生活。以“一設、一選、一全、一酒、一考”的模式推陳出新。其中，“一設”指設置空中花園時，考慮采用雨水回收循環使用系統，節省水資源消耗；“一選”是選用低能耗高科技建筑材料，例如選用lo的通風、照明及電器系統，智能化識別繁忙時間，降低能源消耗；“w-e及雙層防紫外線玻璃、遮陽系統等，有助節能環保；“一全”即全電腦控制；“一酒”是酒店采用水源熱泵系統作生活熱水熱源，有關廢熱可同時吸收冷凍水熱量，達致節能目的；“一考”指考慮采用標準化預制組件環保施工方法。
　　超前的技術及尖端的商務設施，愛美高實業(成都)有限公司以領先的設計理念，致力為成都高端客戶提供完備的物業解決方案，最終將打造成國際水平的地標性物業典范。
　　佳作之萬瑞：創新商務地產
　　成都萬瑞置業有限公司成立于2004年，專業從事商業地產開發。公司的業務方向以開發寫字樓，商業賣場，酒店和服務式公寓為主。萬瑞公司已成功開發豐德國際廣場、豐德萬瑞中心項目，正在開發建設金沙萬瑞中心項目。迄今為止，總開發面積達35萬平方米，共計8棟寫字樓、1棟商務公寓、1棟服務式公寓。
　　萬瑞專注于對行業、市場、客戶的研究分析，在成都首創了“微型CBD”概念。
　　微型CBD與傳統大型中央商務區一樣，具有高度聚合商務的功能，在其所在區域內扮演經濟領頭羊的角色，帶動周邊服務行業、商業設施的發展，將現代服務業有效聚集，依托交通樞紐，將商務活動合理有效地集中，并與周邊的高檔住宅和商業設施建立一種相互依存、相互助益的關系。
　　隨著豐德國際廣場、豐德萬瑞中心、金沙萬瑞中心三個“微型CBD”項目陸續面世和投入使用，萬瑞在商務地產領域擁有了堅實的基礎和優質的資源。并且從理論和城市經濟的角度與高校的研究機構合作，最“微型CBD”項目進行理論研究與分析。這些持續不斷的專業研究，為萬瑞的發展運作奠定了堅實的理論基礎。
　　佳作之青羊綠舟:“198”發展戰略項目
　　青羊綠舟，作為成都“198”區域的大型復合性項目，2008年被列為成都市重大產業項目，并作為“198”區域的示范項目在全市范圍內推廣。項目總占地15300余畝，其中12000余畝主題鮮明的城市公園，城市綠地建設與產業發展相結合的方式，建設全國一流的創意產業示范區、生態運動休閑區、和諧人居樣板區，從而大幅提升城西的生態環境、人居環境和創業環境。
　　青羊綠舟，以日月大道為界，分為南北兩大區域，采取先南區后北區的總體開發節奏。其中南區占地10084畝，總體規劃為運動總部公園城、中華情總部公園城、綠嶺總部公園城、濱河總部公園城四大綠地公園群落。以“公園承載產業發展，以產業支撐公園運營”的開發理念，以不同主題風格進行整體打造，涵蓋了稅源總部基地、高尚住宅社區、休閑娛樂產業、旅游觀光產業、文化藝術產業，是一個擁有旅游、商務、居住、休閑、度假、運動、文化發展等多功能的大型復合性項目。
　　佳作之工業總部基地：1089畝鴻篇巨制
　　作為西南呈現體量最大、入駐企業最多、配套設施最完善的總部基地，從2004年在西南第一個提出總部經濟概念并付諸實施以來，青羊工業總部基地以創新理念引領著西南總部經濟的發展方向。
　　青羊工業總部基地地處成都市重點打造的20個工業集中發展區之一的國際青羊新區的核心地帶，占地1089畝，與15300畝青羊綠舟城市公園、以及未來的青羊區行政中心為鄰。光華大道、成溫邛高速以及未來的地鐵四號線環繞周邊。園區內以森林大峽谷為概念打造的園林景觀，彰顯深厚的人性化色彩，1.6的容積率和28%的綠地率，營造出具有低層、低密度、低容積率、高綠化率的“三低一高”的生態園區和高效辦公環境。短短五年間，獲得“21世紀最具價值不動產獎”、“2007年度成都魅力新城總評榜評審團大獎”、“2008中國總部經濟杰出貢獻獎”等九項大獎。