合生等成熟大盤旺銷　社區商鋪投資升溫

    2009年5月，廣州市場延續第一季度的“小陽春”，本月銷量有可能突破近三年的當月峰值，合生等成熟大盤所推新貨也均取得了不俗的銷售業績。隨著大型居住型社區人氣逐步旺盛，其配套的商業物業也開始逐步趨旺，投資價值不斷飚升。近期隨著合生旗下駿景花園、逸景翠園、珠江帝景、云山熹景等成熟社區商鋪推出市場，廣州社區商鋪的投資將不斷升溫。
　　社區商鋪投資首選成熟大盤，合生部分帶租約商鋪上市
　　5月17日，中國國家統計局相關人士表示，根據今年一季度的統計數據分析，中國經濟的下行趨勢得到初步抑制，投資、消費、出口“三駕馬車”顯示積極向好跡象。在經濟持續向好的情況下，廣州樓市自一季度起，在剛性需求的釋放之下呈現了大幅的反彈之勢，一些成熟社區的商鋪也開始旺銷，合生旗下華景新城、逸景翠園、珠江帝景等一些成熟大盤的帶租約商鋪上市也帶動了商鋪投資的熱潮。
　　數據顯示， 面對國際金融危機沖擊，第一季度廣東全省主要經濟數據好于預期，GDP總量增長5.8%，人均GDP增幅5.6％。廣州市統計局數據亦顯示，2009年1月至2月廣州社會消費品零售總額同比增長7.5%。面對巨大的消費市場，服裝、餐飲以及銀行業依然保持旺盛的需求。而商鋪的投資也因經濟的逐步向好而顯得前景無限。
　　據DTZ戴德梁行研究部的統計，本季度廣州商鋪買賣市場新增供應量有所下降。政府最新數據顯示，09年第1季度廣州新批準預售商鋪面積為94,400萬平方米，較去年第4季度下降51%。新增供應依然集中在成熟居住環境的社區商鋪。其中，以天河、白云和番禺區表現最為明顯。
自4月以來，合生旗下華景新城、珠江帝景、逸景翠園、駿景花園、君景灣和愉景雅苑等推出一批社區商鋪和寫字樓，面積從30平方米到2000多平方米，大部分為帶租約出售，即買即收租。
　　據介紹，今年合生旗下各盤推出商鋪項目基本上開發期在十年左右，入住率較高。如華景新城常住人口高達5萬多人，駿景花園業主近5萬人、逸景翠園近2萬人。隨著社區配套的逐步完善，大型超市、電器連鎖店、銀行、飯店等業態的進入，給其社區商鋪額帶來較高的投資回報。近期，駿景花園食街限量推出一批帶租約產權式且具備餐飲功能商鋪，面積90-2000平方米，實用率高達96%，按目前租價計算，年投資回報率在8.2%以上，且年遞增基本保持在8-10%，加上帶租約出售，即買即收租，投資價值明顯。華景新城全部投入三年后，其社區內商鋪租金已由80元/平方米升至200元/平方米，且呈現逐年上升的態勢。
　　穩定投資率帶旺成熟大盤社區商鋪投資
　　自2008年下半年以來，由于金融危機的影響，廣州樓市一度跌入下行通道，部分商鋪的成交也因產品類型的單一及投資回報率相對較低而出現了成交下滑的局面。但由于社區型商鋪投資回報率穩定，也逐步成為成交的主流，合生旗下各盤帶租約出售的商鋪因為穩定的投資回報而受到投資者的青睞。
　　據有關投資分析人士介紹，廣州市區商鋪的投資回報率一般為8%-9%，較高的可達10%，相對于住宅3%左右的投資回報率來說還是比較有吸引力，從而吸引了眾多房產投資者。但社區商鋪受地段、規模發展、發展商品牌、業主消費力等因素影響較大，一些成熟高端大盤商鋪的投資回報率更高一些，帶租約出售的商鋪更避免了較長的“守場”時間，而使投資回報周期大大縮短。
　　另據廣州某商業物業中介公司置業專家介紹建議，社區規模大小、入住率高低、業主收入水平、消費習慣、年齡及職業特點以及社區商業行業分布比例、發展商的管理水平等決定了商鋪的投資回報周期。
　　駿景花園食街限量推出一批帶租約產權式且具備餐飲功能商鋪，面積90-2000平方米，實用率高達96%，按目前租價計算，年投資回報率在8.2%以上，且年遞增基本保持在8-10%，加上帶租約出售，即買即收租，投資價值明顯。
　　在小區商業面積達9萬平方米的逸景翠園，隨著廣州酒家、華潤萬家、國美電器等龍頭商業的入主，月租金在180元/平方米，而周邊疊彩園、和平家園、翠馨華庭等成熟大盤超過4萬的常住人口也為該區域商鋪升值提供了有力保障。
　　珠江帝景位于珠江新城CBD、琶洲會展金融、中軸旅游區三大商圈交匯處，積聚了百萬人流量。在自身社區5萬高端消費人群中，外籍業主占比約為三成。隨著金融機構、大型超市等知名品牌主力店帶頭進入，目前租金保持穩定的增長趨勢。
　　愉景南苑商業中心距中大紡織商圈、廣州大道南物流商圈及會展商圈三大商圈交匯處，是地鐵二號線鷺江站及客村站之間叭一的大型高檔商業中心。自身常駐人口逾萬人，周邊敦和花園、中信樂濤苑等已入住多年，本區域固定人流量高達2萬人，加上雙地鐵輻射，未來消費人群不可限量。隨著華潤萬家、蘇寧、真功夫等大型購物、休閑、娛樂、飲食為一體的復合消費形態的形成，未來價值已初露端倪。
　　另外，帝景華苑和云山熹景項目，交付使用超過三年，均處于地鐵沿錢，加上社區業主均為高端消費人群，商業氛圍成熟，一些實用率超過九成的帶租約商鋪更使許多投資者心動。