莞商業地產錯位經營創新發展 兩大板塊成標桿

　　隨著東莞城市化進程的提速，街鋪、商業綜合體、社區商業等市場供應也不斷增大，除了原有的商業旺地，一些新興商圈也逐步發展、趨于成熟，如南城的鴻福路商圈等。據初步統計，目前東莞人均商業面積已超過了2平方米，莞城范圍內的人均商業面積超過3平方米，遠遠超過世界發達國家人均商業面積1.2平方米的標準。一方面，因商業地產的發展，城市商業氛圍得以營造，一些區域性的商業中心培育成形；另一方面，因市場供應總量的增大，加上商業地產整體成交狀況不太理想，導致商業地產競爭更加激烈。
　　但在東莞這個有著投資商鋪傳統的城市，隨著莞城、東城商圈的日趨成熟和完善，鴻福商圈、松山湖創意生活城的強勢崛起，加上多重樓市利好政策的頻頻出臺，包括珠三角經濟一體化發展趨勢的不斷加快，發展商營銷手段不斷豐富，商業地產開始了一段破冰之旅。
　　錯位經營漸成趨勢
　　從東莞早期商業發展和招商經營總是片面追求“大而全”相比，目前市區及松山湖園區幾大商圈的定位已呈現出一定的差異化特點，錯位經營將有望成為未來的發展方向。
　　業內人士就曾指出，南城商業發展起來后與東城片區不會形成競爭，可以與東城商業形成互補。多年從事商業投資工作的專業人士表示，“南城商業發展起來后可以與東城商業形成互補，而且南城商業的成熟期會比較短，是因為其消費市場條件成熟，目前周邊樓盤林立、項目銷售情況不錯，加上未來輕軌建設的良好預期，寫字樓等商務配套也在不斷完善；同時南城商圈緊靠東莞CBD地段，良好的客觀條件無疑是商圈發展的‘催熟劑’。”
　　再從單個商業地產項目來看，東莞現有的商業體量較大，如果從傳統的商業運營思路來做商業地產，所面臨的難題不少。如市場內部存在著激烈的競爭，特別是同質化傾向比較嚴重的產業，雖然最終市場會發揮優勝劣汰的調節作用，但會造成資源的浪費；在產業運營過程中，人流量、招商等等都將阻礙商業項目的發展等。
　　因此，選擇新的運營模式勢在必行，現在大部分的商家有著共同認識——應該做產業整合型的商業地產項目，如現在市場上就有尚佳酒店用品市場，亞洲鞋業基地等一系列的產業整合型的地產項目出現在東莞這片熱土上。
　　兩大板塊成寫字樓市場標桿
　　合富輝煌東莞市場研究部總監林毓群認為，目前東莞寫字樓市場主要形成了以東莞新城中心輻射圈及東城大道——東縱大道輻射圈兩大板塊。環新城中心區的寫字樓主要以第一國際、匯成大廈、華凱廣場、龍翔國際商務大廈等為代表，面向國內外大企業的區域總部及辦事處；東城大道——東縱大道輻射圈主要以成熟商業區為依托，寫字樓面向供貨商及小企業的辦事處。“這兩大板塊尤其是新城市中心輻射圈的寫字樓，已能成為東莞寫字樓市場的標桿。”
　　的確，在城市規劃的明晰引導下，發展商投資的項目也已從老城區和商業街逐漸發展到與城市新片區、新社區的融合，寫字樓從原來的老城區發展到現在的新城區，以環新城中心區為例，近幾年來可以看到新型高檔寫字樓如雨后春筍般拔地而起，像財富廣場、希爾頓廣場、南峰中心、豐碩廣場等。
　　更重要的是，東莞寫字樓市場經過幾年的發展，已從傳統的不注重辦公環境上升到注重商務環境。“老式的在退出，新式的不斷涌現。”東莞商業中心研發部副經理雷非非說道，“隨著東莞轉型的深入，商務力量在不斷發展壯大，對寫字樓的要求也在提升，比如企業要升級自己的商務空間。”
　　但林毓群也表示，目前東莞很多第三產業企業還處于創業階段，這個階段的企業還不太注重形象，比較務實。為了節約成本開支，他們往往會更多地選擇在中低檔樓盤里辦公。據合富輝煌東莞市場研究部對已入駐客戶的分析，處于發展階段的中小型企業、辦事處及處于成熟初期的中等企業是市場上主流消費群體，但他們大多數都是以租賃形式來使用物業，很少部分是真正購買物業自己使用者，對寫字樓的要求也就相處較低。
　　引導高端消費力與商業地產對接
　　東莞消費力外流的問題，曾是業內人士普遍擔憂的問題。東莞某大型商業地產項目相關負責人曾表示，“東莞毗鄰香港和廣州深圳，現在大家都已經形成了一種購物習慣，一提到買高檔商品，就馬上想到廣州、深圳、香港，因為長期以來已經形成這樣一種購物心態。”東莞不缺乏高端消費力，更不缺乏商業設施，為何兩者不能有效對接？
　　業內人士認為，東莞雖然大型購物中心眾多，但是尚缺乏標志性的、有影響力的區域商業中心。根據《東莞市2005—2015年城市商業網點規劃》的規定，東莞將建設一個以莞城、東城、南城和萬江主要商圈為核心的東莞市商業主中心。這說明，政府已經意識到東莞缺乏標志性區域購物中心，已經將建造標志性區域購物中心列入商業網點規劃目標。
　　但無論如何，商鋪投資仍然在東莞有著深厚的“群眾基礎”，“一鋪富三代”的觀念曾在莞人心目中廣泛傳播。一位看好商鋪投資的東莞市民莫小姐認為，投資商鋪的一些好處是投資住宅所不可比擬的。首先，投資商鋪具有相對穩定性，回報率也高于普通住宅，平均要比住宅高出5%；其次，商鋪不會因房齡的增長而降低其投資價格，相反隨著商圈的日漸成熟，投資價值會逐年攀升。
　　珠三角一體化提升發展空間
　　《珠三角改革發展規劃綱要》的出臺，也為東莞的城市升級和產業轉型帶來了新的發展契機。雷非非表示，就像珠三角和長三角存在競爭一樣，誰有核心競爭力，受益的就是誰。
　　“松山湖就是一個例子。松山湖的配套好，就能吸引像華為這樣的巨頭進來。現在珠三角打造一體化，對東莞就是一個很大的機會。”雷非非說，“比起在廣州或是深圳的寫字樓租、售，東莞無疑有著很大的價格優惠空間，而企業解決員工的住宿也是一筆不小的開支。這些由于區域所帶來的成本開支，隨著珠三角一體化將使資源得到有效的配置和利用。東莞在這一方面的完善，比如寫字樓的規格、市政配套有提升，都將為東莞引進優質資源，反過來也必將促進東莞寫字樓市場等多方面的發展。”
　　東莞顯然也看到了這個契機，今年中心區的城建重點主要是加快“三區”（中央商務區、中央商貿區、中央生態休閑區）建設，爭取五年左右使“三區”成為與東莞市行政文化區相匹配的新標志性片區。其中以整合提升東縱大道和東城大道兩側的商貿業來完善中心商貿區功能，和以建設金融商務區為先導來完善中央商務區功能最讓寫字樓市場興奮。這“兩區”正好是東莞寫字樓密集區域。
　　2006年曾有一些業內人士認為，中心區寫字樓板塊經過三年多來的積淀，已經初步具備了東莞商務中心的雛形。像第一國際、華凱大廈這樣以規模制勝的寫字樓，結合東莞發展的實際，從長遠來看也是一種趨勢。但是，對東莞整個寫字樓市場來講，還急需產業結構的進一步優化，使得金融、證券、咨詢、物流等第三產業有更大的發展空間，寫字樓才會有真正的春天。現在看來，東莞的整體發展趨勢正有條不紊地朝此前進，寫字樓市場無疑將迎來又一個快速發展期。
　　商業依賴于城市的發展，城市的發展也離不開商業的繁榮。在城市商業格局的發展中，政府、發展商、媒體、投資者以及廣大消費者都扮演著各自重要的角色。有業內人士預測，2009年，是東莞商業地產“中興年”。寫字樓、商鋪、商業綜合體等將會隨著東莞城市化進程走出難堪，重新回歸到消費者的價值靶心，東莞新的商業格局顯露真形。
　　商圈分析
　　莞城：西城樓大街顯成熟商圈魅力
　　有著5萬多平方米商業面積的西城樓大街項目是依托莞城西正—市橋路這一成熟商業旺地而發展起來的，因此投資者和消費者對于這一區域內的商業氛圍、商業價值都是高度認同的，不需要經歷新興商圈漫長的培育期，很快就能獲得投資回報。目前，該商業地產已經引入了肯德基、卡蔓服飾東莞旗艦店、歌莉婭服裝、七匹狼城區旗艦店、廣聯通信等知名品牌，還有項目主力商家也基本敲定——沃爾瑪有望拿下15000平方米的營業面積，在東莞開設其第5家賣場。
　　南城：多業態復合型商圈初顯雛形
　　根據商圈發展與培育的時間長短，莞城、東城、南城商圈形成了差異化發展模式。莞城與東城商圈一般以附近居住的市民消費為主，消費力也較為集中。南城商圈則需要以商務和便捷的交通帶動消費，公交、私家車等交通方式形成輻射力更強的消費市場。
　　從市場供應來看，目前鴻福路段至東莞大道沿線的中心區商業已經初顯雛形，財富廣場、嘉信茂廣場、時尚島購物中心、第一國際、綜藝·曼哈頓廣場、騰龍商務大廈等商業硬件設施為商圈的形成提供了基本條件。
　　松山湖：創意地產為商業地產升級
　　作為更為年輕的商圈，松山湖創意生活城則選擇了創新與突破之路。“松山湖創意生活城的作用在于配套松山湖的生活和旅游。”松山湖房地產有限公司總經理張志毅說，松山湖科技產業園是高新技術園區，園區人員素質較高，創意生活城將為這部分人員提供生活、休閑、娛樂。另外，松山湖美麗的園區景觀吸引了不少游客，創意生活城作為松山湖對外的窗口，也是園區配套旅游資源的一方面。