三大購物中心落足河南 寶龍集團中原逐鹿

    5月29日，隨著百萬平米大型國際商業中心“新鄉寶龍城市廣場” 奠基典禮的順利完成，寶龍集團旗下寶龍城市廣場贏得了“挺進中原”的第三次戰役。此前，這一大型商業地產項目已經在鄭州、洛陽扎根，如今進展順利。《地產》記者從寶龍集團高層人士處獲悉，2009年內，鄭州寶龍城市廣場將全面開業。
中原商略
　　寶龍麾下17座城市廣場，其中就有3座落足河南，其戰略要地的位置可想而知。探究其原因，還是由于中原腹地蘊藏的豐厚商機。
　　河南新鄉，這一并不為人們熟知的城市，卻有著“豫北明珠”美譽，被《福布斯》雜志評選為“中國最佳商業城市”之一。據說，在新鄉奠基儀式的前一天，寶龍集團董事局主席、總裁許健康曾親身考察了新鄉的商業發展現狀。在參觀之后，許健康很是興奮，連連表示：新鄉市的人氣足、商氣旺，商業前景廣闊。
　　而在接受《地產》采訪時，許健康稱：目前，河南許多城市都在大力加強新區開發，比如鄭州的鄭東新區，洛陽的洛南新區。對于新區建設，當地政府都給予極大的優惠政策進行招商，但新區普遍缺乏商業配套，寶龍就是基于“為城市提供商業配套”而進駐各個城市新區的。
　　一位河南商業地產業內人士也稱，河南原有的商業企業，其經營場地、經營手法以及所提供的商品和服務內容都過于老化，而在多個剛剛上馬的新區，商業更是幾乎空白。寶龍正是抓住了這一空白點，有效地切入市場。
　　“可以說，寶龍做的是‘雪中送炭’，而非‘錦上添花’。” 全國工商聯商業不動產專委會主任兼秘書長朱凌波稱。與許多商業地產開發商不同，寶龍不愿在所謂一線城市的“黃金地段”投身熾熱的競爭，而寧可以“拓荒者”的身份實現對市場的占領。
　　這樣的戰略必然使得寶龍商業項目需要相當時日的培育期，但從長遠看，卻是惠而不費的。一則減少拿地成本，大大提高了物業的升值潛力；二則配合政府的城市化進程，能得到地方政府的大力支持；第三，寶龍在二三線城市新區的“商業真空地帶”，植入現代化、國際化的大型Shopping Mall，能實現先聲奪人的效果，讓區域消費群體形成對寶龍項目的依賴。
　　不僅在河南，寶龍深耕長三角、力拓膠州灣，其整體的戰略思路都是：把企業發展融入到中國的城市化進程和改革開放的軌跡當中。許健康認為，中國的二三線城市孕育著很大的商機。早在2002年“建設小康社會”目標提出之初，中國政府就作了“未來50年，中國的城市化率將從37%提高到75%以上”的城市發展規劃。這樣一個時代賦予的大趨勢，是中國的機會，也是寶龍的機會。
　　逆市飛揚
　　似乎是回應部分輿論對于寶龍資金鏈的質疑，寶龍在2008年上市未果之后，反而加快了布局中國的腳步。2008年9月20日，92萬平方米常州寶龍城市廣場奠基；2008年11月17日，38萬平方米青島李滄寶龍城市廣場奠基；2008年12月15日，50萬平方米宿遷寶龍城市廣場隆重奠基；2008年12月24日，40萬平方米鹽城寶龍城市廣場奠基；2009年3月28日，90萬平方米煙臺海陽寶龍城奠基；2009年5月29日，100萬平方米新鄉寶龍城市廣場奠基。每個項目的投資額均在15億人民幣以上。
　　十幾個大型商業項目同時投入建設，寶龍靠什么平衡現金流？與萬達等企業類似，寶龍的做法也是在先期出售一部分物業。比如，青島城陽寶龍城市廣場總建筑面積達70多萬平米，其中包括十幾萬平米的住宅、近5萬平米的酒店式公寓，而在記者4月造訪項目時，銷售人員稱：“配套的住宅部分已經賣完，銷售完成率達到了95%.”就這個項目而言，先期成本已經收回。
　　寶龍集團高層還對《地產》稱：“寶龍是一個多元化的企業，旗下不僅有地產、商業還有酒店旅游業、信息業和工業，這些產業都對集團運作商業地產提供了良好的資金體系。”
　　在目前，信貸政策的放松也為寶龍的發展增加了不小的助力。許健康在新鄉城市廣場奠基儀式上對記者說，今年以來，寶龍集團已經接到了幾大商業銀行的授信通知，目前資金流相當充沛，準備啟動新一輪拿地計劃。
　　城市引力
　　位于鄭東新區的寶龍城市廣場，目前已經部分開業。其中一家主力店——冠軍真冰滑冰場比記者預想的火爆。在一個平常的下午，1200平米冰面上就有二十多位客戶。“周末的人非常多，”冰場管理人員告訴記者，“這是河南商場內唯一一個真冰滑冰場，很多人專程從漯河、安陽等地過來，就是為了來這兒。”
　　在寶龍看來，“冰場”這樣的娛樂業態，對于Mall來說有著至關重要的意義。它本身也許不能創造高額的租金，但它有如一塊巨大的磁石，能將外面的人流吸引進來，提高購物中心的商業價值；也有效地提高了購物中心的知名度。
　　“現在的人不會為一個家樂福跑半個城，但為了來這個冰場，就很有可能。”鄭州寶龍城市廣場招商經理如此說。既然大老遠的來了，恐怕就不能光滑冰，吃頓飯、喝杯飲料、看場電影、買件衣服……一切皆有可能。
　　專注于商業地產開發和運營的寶龍集團，已經敏銳地感覺到了購物中心要獲得生存和發展，就必須增強業態組合對城市人群的吸引力。早期，福州寶龍城市廣場購物類商鋪比重超過70%，現調整為：購物50%、餐飲20%、游樂休閑30%，大大增加了娛樂、餐飲的比例，這樣的業態比例有利于各業態達到有效互動。項目先后引入游樂場、浩沙健身、KTV，大大增加了餐飲面積。經過這樣一番變身，商場的人氣大大提升，“超市、百貨、休閑和餐飲多種業態強力互補，在不同時間段都能聚集人氣。”福州寶龍商業經營管理有限公司總經理張繼民告訴記者。
　　此后，在多個項目中，寶龍有意識增大了餐飲、娛樂、休閑的面積。在城陽，寶龍傾巨資在城市廣場內打造5萬平米的大型室內游樂場，以游樂帶動商業，這樣的大手筆，在國內還是首發實踐。
　　即使是傳統的銷售業，寶龍也企圖要創出新意。在鄭州寶龍城市廣場，將引入鄭州市場第一個真正的奧特萊斯。據悉，鄭州康城奧特萊斯將引入多家知名度極高的國際一二線大品牌，許多品牌還是第一次進入鄭州市場。多位商業專家都分析，這一業態將在鄭州市場產生極大的影響力。
　　值得關注的是，隨著17個城市廣場項目的開發建設，“寶龍”這一品牌的吸引力也在逐漸加大。據悉，今年底寶龍集團將完成上市計劃，屆時，攜資本市場的羽翼，攬海內外一流商家資源，超過800萬平米開發建設面積，持“第二代寶龍城市廣場標準化模式”，寶龍必將在國內商業地產領域掀起一陣旋風。