資本回潮帶動成交上升 深圳商業地產有望止跌

    戴德梁行7月22日發布報告稱，受益于由于當前較為寬松的金融政策和市場環境，內資企業普遍加快了在深圳的擴張步伐。受此影響，2009年第2季度深圳寫字樓物業的空置率從第1季度的11.4%下降到10.4%，全市吸納量達到14,311平方米。而據業內人士透露，由于大量國內民間資本涌入等，深圳高端住宅物業配套的商鋪也于近期迎來了一波租售高潮。
　　租賃市場內資活躍
　　由于外圍經濟仍未回暖，因此在深圳的大部分外企對經濟的展望和企業的規劃相對保守，這也影響其對物業的需求。另一方面，由于“保八”等因素的影響，當前內資企業獲得了較為寬松的金融政策和市場環境，因此不少內資企業利用近距離管理成本較低以及未受到外部機構拖累的優勢積極進行布點，意圖在相關業務方面與外資企業分庭抗禮。其中，又以本土金融類企業如銀行、證券公司等企業最為活躍。
　　“據我們統計，目前福田CBD榮超中心入駐率已經超過70%，而嘉里建設廣場的入駐率也超過了80%。”戴德梁行商業地產部相關人士表示，目前深圳各主要商務區入駐率較高不僅得益于內資企業的活躍，租金降至合理水平也是另外一個重要因素。
　　據悉，深圳甲級寫字樓市場租金在2009年第2季度繼續下跌，其中羅湖區下跌9.45%位居第一，而目前羅湖、福田、南山三個商務集中區域甲級寫字樓月均租價均維持在120-125元每平方米之內，較去年同期有了較大幅度下降。
　　銷售市場需求釋放
　　與租賃市場空置率、租金雙降的情況不同，深圳商業地產尤其是寫字樓物業的銷售市場則在2009年第二季度呈現出了銷售量、價格雙雙上升的趨勢。有業內人士分析，這主要是因為自2007年后，深圳主要中心區一直缺少高品質的辦公物業發售，加上開發商抓住房地產市場回溫的時機，以相對保守和務實的定價入市，因此取得較好的銷售成績。
　　據搜狐焦點房地產網統計，2009年中期以來入市的銷售類寫字樓物業均取得了不錯的銷售業績。其中，位于福田CBD的卓越世紀中心在5月3日和6月5日兩次開盤，開盤當日均取得了80%以上的銷售業績，成交均價則高達32000元/平方米，而購買者中不乏包括香港在內的國內投資客。
　　戴德梁行表示，隨著東海商務中心、大中華國際金融中心等近十個高端項目在2009年下半年入市，之前被積壓的需求可能再一次得到釋放，而銷售價格則很可能依然堅持保守和務實的策略，進而通過提高物業的升值預期來吸引資本入駐。“按照國際慣例，寫字樓是住宅價格的1．5到4倍，而深圳的寫字樓價格基本和高端住宅價格持平甚至更低，但寫字樓的租金卻是住宅的2～4倍，所以深圳寫字樓目前對投資客的吸引力越來越強。”財富地產副總經理徐建蘭對記者表示。
　　商鋪即將出現“鋪王”？
　　讓國內資本感興趣的不僅是寫字樓，在商鋪方面深圳最近的銷售形勢也較為樂觀。據記者了解，目前已有多批次的投資客在深圳南山區的多個豪宅項目周邊大肆收購商鋪，以期獲得高額回報。
　　“一次性出手上億的人都大有人在，他們買到商鋪后并不轉賣，而是通過開超市、餐飲娛樂等方式來獲取回報，他們看中的就是高端住宅區的消費能力。”中原地產南山區經理黃昔飛告訴記者。
　　另一方面，基于對高端住宅周邊配套商業利潤點的看好，不少深圳開發商在開發住宅的同時也越來越看重住宅周邊的商鋪建設。據了解，萬科為其在09年推出的金域華府項目的商業配套專門取名“金域道”，通過專業的包裝方式來對其進行促銷。而與萬科金域華府毗鄰而居的上河坊則推出了1.5萬平米的加勒比風格商業街，以吸引投資者購入。
　　“預計09年下半年深圳地產會出現兩個趨勢，一是向豪宅集中；二是優質商業物業受到追捧”。深圳資深地產人瑞橋(瑞橋博客,瑞橋新聞,瑞橋說吧)告訴記者，在6月份深圳住宅租售比達到驚人的438：1之后，住宅投資風險已經顯現，“棄‘宅’從‘商’自然就成了不少投資者的選擇。不排除一些地段好、有地鐵等設施配套的商鋪成為‘鋪王’的可能性。”