“菲律賓李嘉誠”：“蝸牛式”生存難題

    有人如此形容：去菲律賓旅游，乘坐宿霧太平洋航空的飛機，入住假日皇冠酒店，用“太陽移動”打電話，到羅賓森銀行去兌換外幣，到羅賓森商場購物，到羅賓森超市里買零食、飲料，一天的活動都將與吳氏家族頂峰集團有關。
    很難理解，這家企業在中國內地市場，尤其是房地產市場成長最快的階段為何選擇了蝸牛般的爬行。如果不是因為旗下的購寶集團與陜西海星集團發生重大資產糾紛，菲律賓頂峰集團創始人吳奕輝仍可推行其在中國市場的“潛水擴張”。
    如今市場風云突變，這位現年82歲，有著菲律賓李嘉誠之稱的華商如何面對市場的難題？用頂峰房產中國區總經理韓文彬的話來說：“在保守中進取，不在乎一時得失。”但事實果真如此嗎？
    十年建樓的苦衷
    進入“金九銀十”的傳統樓市旺季，成都購房者終于在眾多開發商中發現了潛伏已久的頂峰房產身影。按照其計劃，頂峰于2005年在成都拿下的191畝土地，將在2009年9月推出住宅一期房源1329套，不過整個住宅部分完工入住要等到2015年后了。
    但是在吳奕輝更為看重的商業板塊，頂峰成都公司面對的仍是齊人深的雜草，而尚未列入開發計劃。
    比成都項目更慢的是吳奕輝進入中國內地的首個地產項目，位于上海嘉興的羅賓森購物廣場，1994年拿地直到2007年才建成使用，這也是頂峰在內地的首個建成項目，而在吳奕輝的老家廈門火車站，1996年拿下的土地，至今吳的商圈構想仍是一片工地。
    是頂峰缺錢，還是另有他圖？
    “在中國內地的房地產市場上，開發節奏緩慢、開發周期較長的房地產企業不止一家，但對一個只有幾十萬甚至十多萬平方米的項目，從拿地到建成，拖得如此之長，實屬罕見。”成都一位房產界人士質疑。
    韓文彬認可開發周期過長一說，但他表示，“目前我們用于買地的資金都是集團內部的自有資金，在開發過程中會有少量貸款，資金很充裕，不存在資金鏈不足的問題。”
    記者在成都市土地交易中心并未查到頂峰用土地向銀行抵押貸款這一房企傳統融資方式，而有信息表明當初頂峰拿下成都項目的191畝土地出讓金約7億元人民幣，早在2006年即給付完畢，而頂峰預計在成都項目上投資的23億元也正在分批注入。
    既有充裕資金，但如此拖沓的開發模式會否因為錯過2007年中國房地產的高峰而懊悔？
    韓文彬認為，我們不會在意一時的得失。我們在中國采取了“保守中進取”這樣一種開發的模式，循環地利用自有資金購置土地，利用少量貸款開發項目，并保持長期投資、長期盈利的狀態。
    而在房產界業內和部分頂峰員工看來，“不差錢”的頂峰完全可以快人一步，但出于自身決策的考慮，頂峰卻選擇了“如蝸牛般的爬行”。
“老板對中國區公司尤其是地方性公司的放權相當小，插手太深，管控得很死。而且負責人都是總部派遣，對外人難有深度信任。”一位頂峰公司前員工告訴記者。
    記者打聽到，目前頂峰集團雖已交由吳奕輝的弟弟和兒子打理，但作為公司名譽董事長的他仍擁有“一票否決權”，而目前頂峰在中國內地的各分公司大多仍由菲籍華人“主政”，決策程序異常繁多。
    “包括吳老在內的海外華商實業家大多認為中國的經濟發展模式會快到難以想象，因此他們會首先選擇郊區作為商業地產投資的重點，但這么多年下來，這些區域的配套和商業氛圍仍未發展到可以承載大規模商業體的程度。”曾接觸過吳奕輝的世界華商協會重慶聯絡處的王先生說。
吳奕輝在出席旗下宿霧太平洋航空開通成都至馬尼拉航線活動時，曾對媒體表示：“由于地價的變化，不得不重新考慮在中國內地房地產的戰略。”
    潛行零售“嗆水”
    頂峰房地產運作的不慎，導致了在商業零售等板塊的處處不利。
    雖然房產在整個頂峰集團的份額不足20%，但頂峰的做法卻是通過投資房地產建立羅賓森購物中心，約60％營業面積由頂峰自營羅賓森百貨、羅賓森超市、羅賓森電影城、羅賓森美食城等主力店。目前這個零售團隊正在擇機進入中國。
不過將房地產擺在進入中國內地市場重要地位的吳奕輝面臨的問題是當初在上海、廈門、成都、太倉等城市拿地時，選擇的項目都是遠離城市傳統商業區的“荒漠”地帶，等待“荒漠”發展成為商業地產“綠洲”時，已時不我待。房地產投資未能帶來大量的現金收益，吳奕輝所寄望的商業零售不得不在內地尋找并購機會，卻深陷物業租金和并購操之過急而糾紛不斷的境地。
    “吳老的原計劃是在自己開發的商業地產上鋪開其購物廣場，打開其食品銷售通路，但如今其在東南亞最大的競爭對手SM集團已在內地開設多家購物廣場，而頂峰通過房地產打開在內地的商業版圖計劃不得不做調整。”世界華商協會重慶聯絡處王先生向記者表示。
    自建地產運營項目遲遲不能如意，2005年吳奕輝聯手澳大利亞金融機構在毛里求斯注冊購寶商業公司，專注中國內地商業企業的資產收購和運營，隨即購寶陸續收購了湖南知名連鎖超市家潤多、華銀旺和以及陜西的海星超市。
    但購寶很快與海星發生債務糾紛，購寶認為高價并購海星是受到海星私造假賬影響，并且購寶還為海星超市的非自有物業支付了高額租金（詳見本報2009年3月23日A9《海星超市并購假賬始末》）。
    “先行并購中國內地的連鎖超市、百貨公司等零售企業，通過整合成功進而在新加坡打包上市。”購寶如此描述其商業藍圖，但這個藍圖再度因吳奕輝的“水土不服”暫時擱淺。
    “外資在并購中國本土零售企業后，由于運營模式、管理方式往往會和本土股東產生矛盾，造成水土不服，也承擔著巨大的物業租賃風險。”西南本土零售巨頭美好家園總經理彭正元分析，他認為這種通過外資整合國內零售業的構想更多的時候是接手了“燙手山芋”，外資零售業在中國市場上對物業的自有要求和管理模式的本土化要求越來越強烈。
    “頂峰本可在中國復制其在菲律賓的運作模式，但房地產運作的一招不慎，也許就導致了在商業零售等板塊的處處不利。”一位業內人士說，近兩年吳奕輝已經逐步“放權”，開始尋求改變。
    頂峰是菲律賓著名的家族企業，注冊資本30億美元。主營業務包括食品零售、房地產、航空、酒店、餐飲店、商場、銀行金融、出版等八大領域。1994年進入內地市場，涉及食品、地產和航空三個領域，目前在中國投資總額超過30億元人民幣。
    創始人吳奕輝1歲時從廈門遷居菲律賓，29歲成功創業并成為菲律賓“六大班”，資產上百億美元，被譽為“菲律賓首善”。