商業地產市場依然徘徊“在冬季”

　　隔三差五出現的大宗成交令沉寂已久的商業地產市場多少感到一絲慰藉。
　　位于北外灘的上海港國際客運中心近日出現整購案例，其3號辦公樓被國家開發投資公司下屬企業國投亞華(上海)有限公司購入，交易總價為10.494億元。
　　8月份，SOHO中國正式進軍上海，潘石屹豪擲24.5億元從大摩手中接盤有“上海第一爛尾樓”之稱的東海廣場。不過，潘石屹如何用SOHO模式將現在僅有三成出租率的東海廣場盤活，市場還在拭目以待。
　　7月份，上海農村銀行以10.48億元買下了位于小陸家嘴的中融碧玉藍天大廈的10個樓面和4個裙房鋪面，建筑面積總計約為2.11萬平方米。
　　相對而言，整個二季度只有一宗大宗寫字樓交易發生。6月份，黃浦區的悅達黃埔河濱廣場整棟轉讓，成交總價約為2.19億元。
　　大摩年初就傳出想甩賣東海廣場的消息，由于價格原因遲遲不見反響，直到8月份才和潘石屹談妥。
　　中融碧玉藍天大廈成交單價為4.9萬元/平方米，據稱“單價遠低于現時市場行情”。
　　悅達黃埔河濱大廈折合單價為25987元/平方米，據說較當初報價折讓約16%。
　　個案的出現，抄底或是最主要原因。上海中原研究咨詢部經理馬冀分析，目前通脹預期較大，而上海住宅價格處于高位，相對可選資源較少，在這種情況下，商業地產具有較可觀的投資回報率以及較大的升值空間。
　　租金大幅下調
　　進入三季度，商業地產市場似乎開始出現好轉，不過整體表現仍不樂觀。
　　第一太平戴維斯統計數據顯示，上海甲級寫字樓租金指數下跌3.7%，距去年第三季度峰值下跌17.0%。整體空置率下降0.4個百分點至16.8%，目前租金與2006年持平。
　　零售市場同樣在下調。第二季度中心商圈購物中心平均租金下跌0.7%至人民幣31.9元/平方米/天，中心商圈購物中心整體空置率為3.3%，其中淮海中路空置率最高，達到10.9%。
　　來自中原地產研究部的統計數據則顯示，近期陸家嘴CBD區域的甲級寫字樓租賃價格出現了大幅度的下滑，區域內的甲級寫字樓租賃報價僅為8.87元/平方米/天，同比降幅達到33%。
　　分析師薛建雄指出，國內經濟的回暖，特別是國企、房地產、金融及相關服務類企業的經營情況好轉，帶動了寫字樓市場的回暖。不過，以外資辦公為主要高檔甲級寫字樓市場可能會最晚回暖，也就是8元/平方米/天以上租金的寫字樓，可能還需要較長時間才可能看到租金回漲的局面。
供求嚴重失衡
　　盡管商業地產市場仍未回暖，但是開發商似乎依然“只顧低頭開發，不顧抬頭看天”，原本供大于求的局面也將越發嚴重。
　　從開發來看，商業地產寒冬并沒有妨礙開發商的投資熱情。上海統計局數據顯示，上海辦公樓今年前7個月投資103.8億元，增長8%，增幅大于商品住宅投資的6.2%。據了解，加上商鋪和其他物業投資，住宅市場外的物業投資已經超過300億元，而成交火爆的商品住宅投資數據僅為451.37億元。
　　投資增長帶來越來越多的商業地產供應量。截至今年二季度，上海甲級寫字樓的存量為536萬平方米。戴德梁行預計，未來四個季度，還將有130萬平方米的大規模新增供應上市。第一太平戴維斯也預計，今年下半年約有50萬平方米新增供應。值得注意的是，今年上半年需求才僅為1.2萬平方米。
　　截至二季度，上海高端商鋪存量約為320萬平方米，新增供應約110萬平方米。戴德梁行預計，明年高端商鋪存量將達到500萬平方米，新增150萬平方米。上海市購物中心協會研究顯示，預計到2009年末全市會新增5-10家購物中心，購物中心數量將會達到65家左右。
　　另有統計數據顯示，到目前為止，上海已有商業地產達到4500萬平方米，在建的商業地產還有400萬平方米。
　　上海市政府商務委員會副主任馬銀芳在日前舉行的第五屆中國商業地產博覽會上表示，上海是我國商業地產發展較快的城市之一，商業地產的體量是巨大的。目前主要任務是在優化業態和提高質量上下工夫。
　　國務院發展研究中心研究員任興洲在博覽會上指出，目前商業地產的低迷與商業地產供應有很多關系。這些年來前一輪經濟的快速發展，使得每一個行業里面都或多或少有泡沫的成分，商業地產也不例外。大量供給在經濟高速發展時感覺不出來，一旦經濟下滑回調的時候，商業地產供大于求的形勢就出現了。
還需苦練內功
　　如何走出商業地產的寒冬？專家建議開發商苦練內功，提高專業運營能力。
　　中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一在博覽會商業地產創新論壇上指出，目前商業地產存在需要改進的地方，如商業地產投資商、開發商對市場缺乏調查研究，一些城市的商業地產業態同質化問題比較突出。不少商業地產開發商重開發、重建設、輕銷售、輕運營。
　　任興洲指出，如今商業地產仍處于調整之中，在這種情況下，商業地產要做的是理性規劃、市場整合、結構調整，如科學發展專業性商鋪、城市綜合體、購物中心和組團式商業等。
　　“商業地產要利用這樣一個機會進行調整結構，特別是對投資結構、投資節奏要有所控制。目前商業地產供大于求，因此要控制投資，讓整個供求關系處于相對合理的水平之上。”任興洲強調。
　　上海萬達廣場管理有限公司總經理王壽慶在論壇上指出，在選址方面，萬達的做法是帶著品牌商一起去看項目，和主力店一起選址。要知道商家需要什么，店鋪為商家專門定做，避免做出之后再去招商。
　　王壽慶強調，購物中心的成敗取決于招商。對地區要有研究，否則購物中心都是一樣的，都是被復制的，應該要有很多個性的東西。購物中心要在商家組合、品牌組合、業態組合、業態分類方面進行配比，從而具備極強的攬客能力。
　　南京中央商場(集團)股份有限公司鄭琦表示，傳統百貨零售業面臨轉型，受到城市綜合體的挑戰。城市綜合體是未來城市發展主流方向，百貨行業如何運營呢，“我覺得百貨公司應該購物中心化，而購物中心也要百貨公司化發展。”
　　會德豐廣場延至明年完工
　　上半年曾傳出“停工”消息的“浦西第一高樓”——會德豐廣場終于公布了“首映”時間。
　　香港九龍倉集團董事易志明近日在中期業績記者會上表示，預計上海會德豐廣場將于2010年上半年落成。他還透露，該項目共耗資23億元，其中土地價格約8億元，建筑費用約15億元。
　　預租率超30%
　　作為浦西的標志性建筑，由香港九龍倉集團投資開發的會德豐廣場從動工之初就受到外界的關注。
　　會德豐國際廣場位于靜安寺區域內的“鉆石地段”，東面正對靜安公園，其東北對街是靜安古寺及久光百貨商廈，西側是上海市少年宮，南側則緊貼延安西路高架。
　　會德豐廣場建成后將與越洋國際廣場、嘉里中心二期等共同構筑成靜安寺“金五星”地區，成為繼“梅泰恒”金三角商務核心區外的又一全新商務聚核區。
　　根據規劃，會德豐廣場建筑的總高度將達298米，從凈高上看，建成后將成為浦西第一高樓。但不久，這一高度又將被設計高度為380米的徐家匯中心刷新。據了解，大樓的主體是純高檔智能化寫字樓，與滬上第一高樓上海環球金融中心出自同一設計師之手。
　　記者從滬上多家代理該大樓租賃業務的中介公司處了解到，目前該項目的租金水平為8-9元/平方米/天，客戶預租率已經超過了30%。而之前租金的對外報價為10元/平方米/天，最高的時候達15元/平方米/天。
　　業內人士表示，盡管項目位置優越，但8-9元/平方米/天的租金水平并不低。戴德梁行二季度研究報告指出，在考察上海市各個區域時發現，第二季度租金最高的是靜安區，達到8.44元/平方米/天，租金最低的是閘北區，3.63元/平方米/天。
　　上海會德豐廣場發展有限公司相關負責人表示，大樓建成后，將引進一批世界500強企業入駐辦公，此外，會德豐的北裙樓辟出了5000平方米共4層的商業設施，以吸引國際高端零售業品牌。
　竣工時間延后
　　會德豐是香港六大財團之一，由“船王”包玉剛及其家族經營，會德豐及會德豐地產的主要業務均為擁有房地產做發展和出租用途、物業代理及投資控股。會德豐投資控股的企業包括廣為人知的九龍倉、時代廣場、連卡佛、新電訊、有線電視網絡等，其業務遍及世界各地。
　　興建之初，上海會德豐廣場被業界認為是該大財團在內地的一次大考，但這份備受期待的考卷卻一再上交晚點。
　　2007年3月，會德豐廣場開發商九龍倉發布2006年業績年報，公告首次劃定了上海會德豐廣場的竣工日期為2009年年中。按照預期，該項目將于2009年9月30日整體竣工。近日在九龍倉2009年中期業績發布會上，總建筑面積為11.4萬平方米的會德豐廣場交付日期已正式推遲到2010年。
　　遲交“考卷”的現象并不只有會德豐廣場一例，記者調查發現，二季度，幾個原定今年年底完工的項目宣布竣工日期都被推遲到2010年。另外，隨著越來越多的開發商考慮延遲辦公樓項目的工期，一些原定于明年完工的項目更是被推遲到了2011年。
　　“延長工期不等同于停工，更多是開發商根據市場行情來調整自己的施工進度和市場策略。”上海德志地產咨詢公司總經理許杰指出。
　　戴德梁行二季度研究報告指出，未來四個季度，將有近130萬平方米的大規模新增供應上市。如果項目如期進行，預計未來空置率將進一步增加。高企的空置率將給租金帶來持續向下的壓力。
　　多座商辦樓宇提價盼整售
　　有“上海第一爛尾樓”之稱的東海廣場近期再度易主，沉寂半年有余的上海大宗物業并購市場終于迎來“破冰”時刻。
　　與此前降價尋覓買家不同，在近乎停滯的市場面前，不少大型商辦物業的操盤手卻出人意料地選擇了提價。
　　整售意愿強烈
　　上海德志地產咨詢公司總經理許杰認為，業主提價一方面源于樓市整體火爆，不少大型物業看到了商業地產的“曙光”；另一方面，不排除這僅是一種銷售策略，吆喝“明漲”卻實際“暗降”。
　　全球金融危機以來，樓市持續低迷的情況使不少公司都面臨資金緊張，期望通過出讓項目公司股權融資，甚至出售整幢物業套現的案例也越來越多。
　　記者近日了解到，位于普陀區長壽路的上海匯麗商辦樓正通過多家中介公司四處兜售。據悉，該棟商務樓總建筑面積36365平方米，對外報價為6.5億元。
　　一位中介人士朱先生告訴記者，近期問津的買家明顯增多，但個別買家開出的價格過于離譜，有的甚至連半價都沒開到。
　　朱先生向記者提供的一份項目資料顯示，該商辦樓坐落于長壽路822弄，近武寧路。地下4842.79平方米，地上31522.81平方米。地上27層，其中1-3層為裙房商鋪(建筑面積4833平方米)，4層以上為標準層(4層為934平方米，其余層面均約1100平方米)，裙房層高5米，標準層高3.3米。
　　普陀區真如鎮的真如意商廈近日也在尋找買家，這個位于普陀區真如鎮中心位置的商業項目面積約3.36萬平方米，此次計劃整體掛牌轉讓，而當前的參考價估計在3.4億元左右。
　　記者現場探訪了解到，真如意商廈坐落于普陀區蘭溪路201號，占地面積1.12萬平方米，由地上6層和地下1層建筑組成，總建筑面積合計約3.36萬平方米。地上1層至5層的每層面積基本在4000-5000平方米，全都是商鋪，而第6層則是辦公樓，建筑面積約為3657平方米。
　　據了解，真如意商廈是上海蔬菜(集團)有限公司獨立開發建設的商業物業。2007年4月，真如意商廈就有意整體轉讓，只不過當時擬通過公司整體轉讓的方式進行，但始終未能成交。
不降反漲
　　眾多大型商辦物業苦尋接盤者，但市場卻陷入更為尷尬的境地。一方面，市場不景氣，導致開發商沒有耐心繼續經營，以低價拋售，快速套現；另一方面，由于許多國外的投資機構，受到金融危機影響較大，無力高價接盤。
　　低價拋售并沒有帶來顯而易見的效果，不少項目的操盤手卻在最近一段時間紛紛提高了待售物業的價格。
　　以位于市中心愚園路上的通鴻大廈為例，此前的對外報價一直為4.8億元，但近期已經變成了5.3億元。
　　某家中介公司負責該項目的趙先生告訴記者，總價5.3億元除以15110平方米的總建筑面積，3.3萬/平方米的單價在市中心的黃金位置并不算高。商鋪和寫字樓部分也可以分開單賣，其中商鋪部分的面積為3176.23平方米，辦公樓部分的面積為10155.07平方米。
　　長壽路上一家中介公司的張小姐告訴記者，目前對外報價為6.5億元的匯麗商辦樓年初時報價僅為5.8億元。
　　“雖然報價提高了，但對有誠意的買家，成交價格肯定會有更大的談判余地。”張小姐一語道破玄機。
　　業內人士認為，賣家敢于漲價的首要原因是看到了上海大宗物業并購市場復蘇的希望。同時，對外高報價反而爭取了更大的議價區間。
　　上海中原研究咨詢部的最新統計數據顯示，7月上海大面積物業走俏，不少投資客由住宅轉商業地產。
　　上海中原研究咨詢部經理馬冀表示，目前市場上投資熱情高漲，住宅價格處于高位，相對可選的優質房源較少，商業地產成為投資者關注的重點之一。無論市區還是市郊，對于資金雄厚的投資者來說，低位買入位置優越的大面積商鋪，再自行進行整體招商或者分租，不失為一種保值增值方式。
　　難見實質成交
　　事實上，除了近期易主的東海廣場外，幾個月來，上海幾乎沒有大宗商辦物業交易出現。現實的情況依舊是賣家吆喝卻難見買家現身。
　　難得一見的整體交易還出現在人民廣場北側的一個寫字樓項目。此前，位于新閘路烏鎮路口的悅達黃浦河濱大廈以大約2.19億元的總價成交。
　　如果追溯到今年初，也僅有兩宗比較典型的大型整體交易出現，一宗是上海建工集團以14億元的價格收購了北外灘國際客運中心的東大名路628號樓，一宗是陸家嘴股份和陸家嘴聯合共同出資17.6億元收購了浦項廣場。
　　不少大型項目開始紛紛在股權市場上出現，謀求資金套現。記者發現，在產權交易所同時掛牌出讓的地產項目公司股權及物業就有十幾個，其中不乏總價超過10億元的項目。上海聯合產權交易所提供的最新市場分析稱，上海產權市場上房地產項目成交依然位居前茅。
　　“現在愿意買物業的基金都是希望能夠抄底，所以要求比較苛刻；而賣方仍然不舍得大幅度降價出售，這就是至今沒有交易的主要原因。買賣雙方對于價格的心理預期很不相同，市場仍然處于拉鋸的過程。”戴德梁行投資部董事葉建成分析指出。
　　負責通鴻大廈銷售的趙先生所遇情況正是這樣，去年底，曾有一個新加坡的買家開出了3.8億元的價格，而當時項目報價為4.8億元。趙先生告訴記者，大樓的業主方最終還是舍不得低于報價1億元出售，交易因此擱淺。
　　“但現在你會發現再要找到一個這樣的誠意買家已經很難了。”趙先生無奈地表示。東方早報記者 秦明明