多極化催生第五商圈

　　在嵩山路與長江路交會處，有一顆耀目的商業地產項目——亞星財富廣場，歷經多時籌備，在不久前盛大開盤。在景氣度并不高的商業地產氛圍中，吹皺了鄭州西南乃至全市的一池春水，更引起人們對“第五商圈”的無盡遐想。
　　“第五商圈”擁有怎樣的資本生態？又有怎樣的供需合力支撐起了鄭州新的商業中心？
　　梁冰
　　崛起大勢：
　　“多極化”催生新商圈
　　鄭州作為一個“火車拉來的城市”，一個世紀以前，以火車站物流為中心，建起了國內為數不多的商業步行街德化街，德化街又催生了后來二七區乃至整個鄭州市商業的發展，并在一輪又一輪的新舊更迭中逐步形成了遐邇聞名的二七商圈。
　　繼二七商圈之后，農業路、花園路商圈大勢漸成，碧沙崗商圈悄然成型，鄭東商圈默默醞釀。如今，以亞星財富廣場為核心的嵩山路第五大商圈迅速崛起，均衡了鄭州商業的現狀，滿足了西區、南區居民對現代化區域型商業的需求。
　　其實，用“新商圈”來呼應“老商圈”，甚至分擔“老商圈”的部分職能，既是一種被動選擇，又是一種經濟潮流的順應。隨著時代的發展，鄭州市最聞名和核心的二七商圈及其咫尺相鄰的火車站商圈，逐漸暴露出了先天不足的劣勢。由于沒有統一的規劃，缺乏整體的管理，整體業態水平偏低。加上基礎設施陳舊，購物及交通環境較差，已不能適應鄭州這個全國區域性中心城市發展的需要。
　　與此同時，鄭州市城市化快速發展和城市規模的擴大，決定了城市商業格局已開始向多極化、次中心的方向演變。
　　據調查，“十五”以來，每年有近10萬人擁入鄭州。加上多種用工形式帶來的暫住人口的增加，使城市人口總量已遠遠超出了戶籍統計的數字。僅以二七區為例，該區的戶籍人口接近65萬人，但是根據有關部門調查，實際居住的人口在110萬人左右。城市的擴容為這一區域發展新的產業特別是商業提供了良好的空間。
　　按照鄭州市城市規劃，2010年鄭州市域內總人口將達810萬人，其中中心城區總人口400萬人；2020年，鄭州市域內總人口將達到1000萬人，其中中心城區的總人口為500萬人以上。如此一個人口消費規模，從城市功能需求意義上說，僅有一個二七商圈是不夠的。
　　事實上，從傳統的二七商圈，到正在崛起的東區商業帶，再到亞星集團在西南構筑的“第五商圈”，鄭州的商業格局正發生著“一城多心”的發展態勢，這符合一個城市國際化都會進程的發展需求。從上海的發展歷程來看，在它完成國際化大都會的整個進程中，共形成了31個區域性商圈，其中市級核心商圈就有4個，鄭州比起這個數量來，還相差很遠。在西南發展一個區域性商圈，是鄭州商業發展的整體需求，也是鄭州城市發展的迫切需要。
　　供需分析：合力圍城“第五商圈”
　　當寒流襲擊佛羅里達時，美國超市的橘子價格都上升了；每年夏天，當新英格蘭地區的天氣變暖時，加勒比地區飯店房間的價格直線下降。這些事件的共同之處是它們都表現出供給與需求的市場作用。
　　為什么“第五商圈”是西南的嵩山路一帶？有哪些供需支撐了這個商圈的成型和崛起？經過深入調查，發現五大支撐因素。
　　“第五商圈”的成因，政府用有形之手發揮了重要的指引作用。一年前鄭州市委、市政府公布的《鄭州城市總體規劃(2008~2020)》，提出鄭州未來的發展方向是“以東為主，兼顧西部，培育南部，控制北部”，也即鄭州未來將向“東、西、南”三個方向發展。在大西南，一個集居住、休閑和商業“多位一體”的現代化新城區漸漸彰顯。
　　“中心”優勢功不可沒。西南區是鄭州市委、市政府所在地，是鄭州除鄭東新區外的第二個政治、文化、經濟中心。行政和經濟資源的匯集，必然帶來區域未來的發展空間。而且，這里整體地勢高于市區數十米，區域內空氣清新，沒有工業污染，沙塵和噪聲污染小，在這些適宜人居的要素吸引下，越來越多的商家將目光投向此處。
　　消費潛力奠定了“第五商圈”的市場基石。西南板塊大盤林立，亞星財富廣場周邊更是云集了以亞星?盛世家園、亞星?城市山水等為代表的20多個高檔社區和家屬院，區域常住人口達10萬余人，如潮的人流昭示巨大的消費潛力。隨著數十個高端社區的陸續入駐，該區域在3年內還要增加至少20萬常住人口。
　　然而，西南區的商業形態目前主要以專業商品市場和零散分布的社區小商業為主，規劃形態相對滯后，無法滿足西南區日益增長的消費需求。因此，率先在西南區打造一個新型商業中心，是鄭州城市發展的必然。
　　為這個新商圈打通了“任督二脈”者，為“交通帶動”。尤其是亞星財富廣場周邊一帶區域內，三縱四橫(三縱即桐柏路、嵩山路、京廣路，四橫即長江路、航海路、中原路、建設路)的交通網，大幅增強了商業輻射力和輻射范圍。同時，地鐵1號線、快速公交BRT、地鐵5號線重大市政工程建設的逐步落實，進一步加強了本項目的交通優勢，同時也意味著包括亞星財富廣場在內的“第五商圈”的商業輻射力更強、更大。
　　最后一個支撐因素是其強大的輻射。亞星財富廣場所處的嵩山路一帶，扼守新密、登封等鄭州郊邊繁華縣城的交通入口，擁有高達150萬的消費人群。
　　亞星扛鼎：市場要素流動之必然
　　在“第五商圈”中，亞星財富廣場扮演著舉足輕重的角色，也成為“第五商圈”的核心聚集區。這一地位的確立，并非某人或某機構的“一家之言”，而是市場經濟中經濟要素的自由流動和配置。
　　在經濟發展過程中, 人們把“水往低處流”這種自然現象引申為一個新的經濟概念, 叫“洼地效應”。那么，在西南板塊，亞星財富廣場具備哪些優勢？
　　品牌是一個“聚集器”。亞星地產集團20年品牌積淀，累計開發面積160萬平方米，已成為中原乃至全國較具實力的開發商。更為令人關注的是，這個品牌開發商以“塑造城市精品、建設城市經典”的開發目標，折射出了一個城市運營商所肩負的使命感和責任感。
　　亞星對商業地產的“實戰”和“專業”，則為投資者打出了一張“信任牌”。幾年來，亞星在鄭州西南板塊精耕細作，全力打造西南品質大盤亞星?盛世家園、亞星?城市山水。為了完善西南板塊城市配套和城區功能，充分挖掘西南板塊的商業潛力，亞星地產集團專門成立了亞星商業運營中心，肩扛打造大鄭州第五商圈的責任和使命。
　　“打鐵還得自身硬”。品牌也好，專業運營也罷，其實投資者更看重的是項目本身。2008年~2009年，亞星?財富廣場項目啟動，亞星商業團隊為了保障亞星財富廣場后期的成功運營，在項目定位、規劃上花費了大量心血，僅設計圖就20次易稿、反復修改。為日后商鋪更實用、更符合經營者的需求創造了先天條件。亞星?財富廣場商業總體量4萬平方米，共分兩塊，一塊是四層的11000平方米獨立商鋪，酒店、大型百貨等均適合落戶于此；另一塊是面積多為500～2000平方米一至三層的臨街商鋪，適合品牌餐飲、洗浴、KTV、銀行等休閑娛樂進駐，定位科學、嚴謹。可以說，經營者的每一處需求在這里都可以得到滿足。
　　正所謂“洼地效應”，亞星財富廣場的區位，能否使各類要素向這里流動？在亞星財富廣場周邊2公里內已有華潤萬家、世紀聯華在西南板塊布局，20個千戶大社區、30萬常住人口的強大購買力是區域性商業中心的強大支撐。據調查，亞星財富廣場嵩山路周邊商鋪銷售價格，2004年均價是4600元/平方米，到2009年已經突破13000元/平方米，僅僅相差4年就增加了近3倍，足以見證這一區域的魅力，也為大鄭州“第五商圈”的崛起速度和未來發展空間提供了無盡的遐想空間。