武漢商鋪投資回報(bào)率調(diào)查分析：6％是分水嶺

　　買鋪一定要看地段，也就是交通和附近的商業(yè)氛圍；其次是看經(jīng)營(yíng)用途；三看有效客源。買商鋪要看規(guī)劃、開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)能力、旗艦店，要有耐心“守?zé)帷薄Ｍ顿Y回報(bào)率達(dá)到6％，就是很值得投資的商鋪了。
 
　　“幾年前，商鋪賣家都承諾8％－10％的投資回報(bào)率。而如今，敢如此承諾的開(kāi)發(fā)商少了。”
　　最近，準(zhǔn)備投資商鋪的張先生發(fā)現(xiàn)了這個(gè)細(xì)微的變化。
　　他說(shuō)，商鋪投資是高投入高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)率。投資商鋪前期投入較大，而收益相對(duì)較小，特別是一些新的商鋪，市場(chǎng)不太成熟，因而出租率及租金都會(huì)比較低；而成熟的商鋪就需要投入更大了。因此投資商鋪比較適合長(zhǎng)期持有及資金比較充裕的收入較高穩(wěn)的人群。
　　不輕信小開(kāi)發(fā)商的承諾
　　投資者在購(gòu)買商鋪時(shí)，首先會(huì)關(guān)注回報(bào)率。
  世方商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理張平表示，從現(xiàn)實(shí)的區(qū)域租金核算，如果回報(bào)率高于6%，此商鋪就有投資價(jià)值。住宅投資年回報(bào)率一般5%－8％，商鋪的收租、增值綜合回報(bào)率基本在年8％以上。
　　“而目前武漢多數(shù)商鋪均未達(dá)到6%的投資回報(bào)率。”戴德梁行高級(jí)經(jīng)理馮波表示，不要輕信小開(kāi)發(fā)商承諾的投資回報(bào)率。
　　福星惠譽(yù)?國(guó)際城營(yíng)銷總監(jiān)曹建軍表示，對(duì)投資商鋪者而言，6%的回報(bào)率，是基于兩種考慮：一是商鋪的銀行按揭基準(zhǔn)利率在6％左右。如果回報(bào)率達(dá)到6％，可以滿足貸款者的月供；二是銀行存款收益低于6％。如果回報(bào)率高于6％，則投資商鋪比錢(qián)存銀行更有錢(qián)途。同時(shí)，商鋪經(jīng)營(yíng)的好壞，直接影響著6％的投資回報(bào)率。
 
　　“三看”選商鋪
　　如今，人們花錢(qián)買股票怕?lián)�風(fēng)險(xiǎn)，將現(xiàn)金存銀行怕貶值，買商鋪尋求長(zhǎng)期穩(wěn)妥的回報(bào)成了投資的最佳選擇之一。同時(shí)，投資者在樓市不太明朗而資金又充裕的情況下，多數(shù)會(huì)選擇購(gòu)買商鋪。雖然投資商鋪贏利前景看好，但是并非所有商鋪都能保證賺錢(qián)。
  如果投資商鋪，一定要看地段，也就是交通和附近的商業(yè)氛圍；其次是看經(jīng)營(yíng)用途；三看有效客源。張平建議，挑選商鋪一看開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)水平、建筑商的建筑水平、設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)水平，二看主力店與次主力店的搭配，三看開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)管理水平。
　　他認(rèn)為，投資商鋪主要有兩個(gè)目的：其一是通過(guò)出租獲取長(zhǎng)期租金回報(bào)，比如投資一間50萬(wàn)元的商業(yè)鋪位，每年可以收取5萬(wàn)元的租金，那么租金年回報(bào)率就是10％；其二是獲取升值回報(bào)，比如一套以50萬(wàn)元購(gòu)買的商鋪在5年后市價(jià)為100萬(wàn)元，這套商鋪就增值了一倍，年回報(bào)率達(dá)20％。
　　 投資入門(mén)
　　兩項(xiàng)指標(biāo)考評(píng)商鋪投資價(jià)值
　　盡管商鋪投資要考慮的因素較多，但萬(wàn)變不離其宗，租金回報(bào)率和增值空間是考評(píng)商鋪投資價(jià)值的兩項(xiàng)重要指標(biāo)。
　　1、租金回報(bào)率
　　商鋪投資租金回報(bào)率是：（月租金×12個(gè)月）÷商鋪總價(jià)，如一個(gè)商鋪的單價(jià)是6萬(wàn)元/平方米，月租金達(dá)到300元/平方米，那么它的投資回報(bào)率是6％。值得一提的是，商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率實(shí)際上是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，租金回報(bào)中要扣除稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等諸多方面的費(fèi)用，同時(shí)還必須考慮到商鋪有一定的空置期。
  2、商鋪增值空間
　　商鋪投資除了看現(xiàn)時(shí)租金回報(bào)外，更關(guān)注的其成長(zhǎng)增值空間，商鋪的成長(zhǎng)增值空間往往會(huì)超過(guò)租金回報(bào)。商鋪的成長(zhǎng)空間與地段的開(kāi)發(fā)息息相關(guān)，一般情況下，大開(kāi)發(fā)必有大成長(zhǎng)空間，地段的成長(zhǎng)直接帶來(lái)商鋪的升值。
 
  投資建議
　　看準(zhǔn)區(qū)域商業(yè)潛力投資商鋪
　　購(gòu)買商鋪首先是看所在區(qū)塊的商業(yè)氛圍，在商鋪周圍是否有學(xué)校、醫(yī)院、超市等配套設(shè)施，周邊是否有大型的住宅樓盤(pán)，能否聚集人流；其次看所在地塊的遠(yuǎn)景規(guī)劃，能給這個(gè)商鋪帶來(lái)多大的升值空間；另外，還得看日漸濃厚的商業(yè)氛圍所能帶動(dòng)的租金上漲空間有多大。 
  買社區(qū)商鋪，看15分鐘內(nèi)能否找到商圈
  買社區(qū)商鋪，一般要觀察一下小區(qū)住戶都是哪一類人群，比較在乎哪一些服務(wù)。如果小區(qū)周圍步行15分鐘范圍內(nèi)找不到一個(gè)像樣的商圈，那么這個(gè)小區(qū)的商鋪就值得投資，因?yàn)楹芏嘧�戶都�?huì)有這樣的需求。 
  品牌房產(chǎn)的社區(qū)商鋪增值快
  萬(wàn)科、福星惠譽(yù)、三江航天、湖北人信等實(shí)力開(kāi)發(fā)商旗下的社區(qū)商鋪的增值速度或許遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其住宅本身。