關注實錄:筑巢引鳳 商業地產價值如何回歸？

　　【論壇主題】： 筑巢引鳳 如何實現商業地產的價值回歸
　　【論壇嘉賓】：大通投資集團營銷總監尹永紅
　　【論壇背景】：
　　2009年，天津房地產市場經歷了冰火兩重天的變化。在商品房市場日益火爆的同時，其他業態也如雨后春筍，不僅出現了很多大型商業、shopping mall，更出現了很多商業+住宅+寫字樓多位一體的綜合業態。
　　本周的焦點關注將會和嘉賓一起探討天津商業地產的發展現狀以及在發展過程中存在的一些問題。
　　【論壇實錄】：
　　【主持人】各位網友大家好，歡迎來到本次的焦點關注。2009年，天津房地產市場經歷了冰火兩重天的變化。在商品房市場日益火爆的同時，其他業態也如雨后春筍，不僅出現了很多大型商業、shopping mall，更出現了很多商業+住宅+寫字樓多位一體的綜合業態。本此的焦點關注將會和嘉賓一起探討天津商業地產的發展現狀以及在發展過程中存在的一些問題。首先介紹一下本次的到場嘉賓大通投資集團營銷總監尹永紅，歡迎您！我們經常說商業地產，但其實很多人并不知道商業地產都包括哪些類型，您先給介紹一下？
　　【尹永紅】商業地產越來越成為房地產從業者的熱門話題，都認為操盤商業地產需要更加高深的理論和經驗做支撐才行。但有時深究商業房地產到底是什么的時候，大家都各執一詞，莫衷一是。標準而又簡潔的說法是“具備多種商業功能的經營性物業”，商業地產，人們大多關注的是地產，而沒有關注地產的根本屬性——經營性。
　　其實商業地產的分類林林總總，但能概括其特點和清晰邊界的還是商貿地產和商務地產，他們的特點一般都是商業公建類用地性質，商貿地產其實就是跟商貿零售活動直接相關的百貨、賣場、購物中心、商業街等，通常人們會叫他“商業”，我覺得叫商貿地產更加確切；商務地產就是服務于商務交流活動的地產類別，例如寫字樓、酒店、公寓、會所等等、比比皆是。
　　【主持人】您認為目前天津的商業地產發展如何？存在哪些問題？有哪些經驗值得繼承和發揚？
　　【尹永紅】面對龐大的商業地產范疇，很難籠統的說到每個分類市場的具體問題。整體來看，天津城市已經完成了商業地產市場發展的積累和構建階段，市場布局也開始由單極化向多極化發展的階段，但問題始終很多，集中表現在一下幾個方面：第一個就是聚集度過高。商貿類地產仍然集中在濱江道、和平路、小白樓、東馬路商圈，新興商圈只有友誼南路、中山路、新開路、大胡同、鞍山西道這些區域性和專業性的商圈能夠經營的較好，其他的奧城、西站、柳林、解放南路商圈基本上都還沒有找到商圈發展的感覺和方向，實在是商業資源的巨大浪費；第二個問題缺乏統一規劃。中國的區域發展和城市發展，都跟目前的商業狀況一樣，只有行政規劃，沒有專業的市場規劃和商業規劃。說到底，商業規劃不是人為的建造一些房子就萬事大吉了，而是要研究區域板塊的消費需求，而合理布局各類商業地產。我們目前基本上就是先造房子，再拉市場，操盤難度可想而知；第三個問題社區商業欠發展。雖然對社區規劃中我們總是會保留適當的建筑面積留給社區商業，但是目前的社區商業依然發展的很落后和不方便，就是基本的生活用品也不能找到幾個很方便的地方。這有統一規劃考慮不足的原因，更重要的還是我們對社區商業的發展和扶持力度不夠，“便民設施”“菜籃子工程”，都變成了個別案例和空話，依靠市場自由調節，市場成熟速度是很慢的；最后一個就是只關注一次性租售，不關注經營。無論商貿類還是商務類地產，都脫胎于開發商的短視行為和短期單調的融資環境。就比如說已經數次起生回死的天津女人街和五金城，內街商鋪的設置，就是為了更好更快速的銷售。而接下來最關鍵的經營環節沒有跟上，造成現在的尷尬境地。要說什么是經營，那就去問問曾經獨立支撐東馬路商圈的香港新世界好了，這是靠經營水平打開商業旺銷旺租的典型案例。
　　【主持人】商業地產的開發和商品房市場開發有何不同？需要經歷哪幾個環節？在每個環節中需要注意什么問題？
　　【尹永紅】基本的流程相對統一，因為發展環境和政策是相近的，市場調研、發展策劃、營銷組市，租售管理，售后管理，但最大的區別在商業市場的需求研究，而不再僅僅是房產市場基本面的研究。所以，根本差異不體現在基本流程里面，而體現在商業操盤所需的技術環節。我們要從商業經營角度來統籌每個行動，經營是所有技術環節的出發點和歸宿點，租售只是這個過程的階段性行為之一。
　　從商業的經營角度出發，思考商業地產全流程的營銷環節，是商業地產運作的重點。憑借多年的商業地產運營經驗，我認為要遵循“三分商圈，七分經營”的策略。三分商圈主要是指分析商圈特點，尋找潛在的或互補性需求，是商業地產操盤的重點，但好的商圈也不能保證每個商業都能夠經營成功。但是，雖說是商圈占三分，但商圈的特點和潛在市場需求的研究卻是商業運營成功的前提。商圈研究解決的是商業地產的核心運營策略的問題；七分經營主要是指經營不只是廣告語、不只是招商、更不只是做出漂亮的效果圖，確切的說經營是一個階段性的商業運營活動。招商、簽約、落位、開街、商管、物業、品牌、組合、調整、提升，是整個商業項目在完成核心策略之后的一系列扎扎實實的經營動作，這對商業經營者的經營能力要求很高，如果你沒有卓越的經營團隊配置，還是不要自己持有商業經營的好，這樣的商業，就像一個吃錢的機器。
　　【主持人】我們也發現一個問題，很多經營者為了短期的利益提高租金導致很多商戶臨時撤租，您對這種現象怎么看？
　　【尹永紅】這是開發商短期銷售利益迫使經營者提高租金的結果，這是現階段商業房地產最大的矛盾和問題，這涉及到商業地產運作模式和金融環境、開發商資金狀況等系統問題，一時難以得到有效的解決。
　　投資者（小業主或分業主）不理性的購買了被開發商炒到了天上的商業地產價格，造成租金回報要求較高，這種高租金壓力很快就會傳導到商戶那里。這不是商業經營者的短視行為，而是商業地產投資市場矛盾的集中爆發。這樣的案例多了，有助于教育市場，可以讓商業房地產投資更加理性。
　　【主持人】目前有很多商業巨頭進駐天津市場，如大悅城、萬達河東廣場、7-11等等，這些商業地產巨頭的進駐，會對天津的商業地產發展帶來怎樣的影響？
　　【尹永紅】這些商業巨頭都帶來了大型的百貨和品牌主力店，或者直接帶來的就是成熟的商業經營模式。這很好，為天津的商務和零售市場帶來了很多新的開發理念，并有助于市場經營理念的逐漸成熟。以萬達為例，萬達的商業地產開發模式再加上他的主力店首先入場經營的經營模式，就是典型的對商業地產的經營屬性給與了足夠的關注。百貨、酒店、院線、公寓、寫字樓、賣場等經營模式的同期進入，為整個項目提前預訂了項目的主力門店，商圈環境會加速形成，商業物業的價值更能夠快速的體現出來。如此的商業開發模式，再加上租售并舉的核心策略，萬達的商業房地產開發戰略，規避了一個又一個商業地產市場操盤難點。
　　【主持人】您對天津未來的商業地產發展有何看法？
　　【尹永紅】天津最近幾年的社會零售商品總額和國民生產總值的增速是遠高于國家和地區的平均水平的，外來人口的增速也接連創下歷史新高。城市建設正快速進入高速發展期，無論是住宅市場還是商業房地產市場，都有很大的發展和提升空間。尤其是從城市經營角度來看待天津的商業地產發展，天津尚有很多發展熱點，社區商業就將是一個最為引人關注的熱點。城市也會伴隨這些商業項目的落成，躍升到一個更高的發展平臺。
　　【主持人】非常感謝尹總能夠就天津商業地產帶給焦點網如此專業的解答，本次焦點關注到此結束，謝謝各位的參與！