挑戰與機會并存-2008年2月中國房地產行業投資策略

    行業受宏觀影響較大,打擊投機需求和囤地、囤房行為。由于人民幣升值預期一直存在,使得投機需求強烈,房價升幅過猛,引起政府高度重視,采取了一系列的宏觀調控措施,利率的連續上調、第二套放貸的認定、對閑置土地征收費用等,加上物業稅的預期和國家對保障型住房加大投入等等一系列的因素打擊了投機需求,加大了房地產企業增大供給的動能,力促房地產市場的供求平衡。
    調控已初現成效,房價有所松動。最近交易清淡,個別城市房價微降。但近日建設部副部長表態要“防止房價大起大落”,房地產價格可能軟著路,對前期高價購地企業不利。
     挑戰與機會并存,行業洗牌,關注資金鏈無憂、有優勢的龍頭企業和業績預增的公司。
     與國外相比,我國房地產企業數量多,規模小,龍頭企業占有市場率低。在未來數年內,通過行業整合,將出現地產大藍籌。此次調控對房地產業的長期健康發展是有利的,而且,促進了行業整合。抗風險能力差的企業將被淘汰,已經擁有廉價土地,資金雄厚,運營模式成熟周轉快的企業有更好的擴張機會。
     擁有出租類商業地產的公司更有吸引力。擁有部分穩定收入流,出租價格有上升空間,受宏觀調控影響較小的出租類地產,有商業地產與開發類地產雙箭齊發思路有可能后勁更足:背靠大集團的房地產公司招商地產、保利地產和獨特個性的華僑城A。
    投資建議: 可重點關注周轉快、綜合實力強的龍頭企業,依次為萬科A、招商地產、保利地產、華僑城A、冠城大通。穩定收入流、財務保守的商業型地產,浦東金橋。