合肥商業爛尾樓進入復活高峰期

　　10月12日中午11點45分，為自己的小服裝店進完貨后，省城的劉先生信步走進新站區火車站對面的白馬美食休閑廣場三樓，為自己要了份炒面、一瓶啤酒。劉先生所不知道的是，他所在的美食休閑廣場前身又叫“五洲商城”，此前在業內被視作為合肥較知名的“商業爛尾樓”。經過一年多的兜兜轉轉，上月底“五洲商城”最終變身為“美食休閑廣場”，鮮亮的裝修已讓人無法覓得當初的灰暗。而記者從官方了解到，隨著樓市的火旺，上世紀九十年代留下的一批“爛尾樓”或“準爛尾樓”，正進入復活期。
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　　曾經的五洲商城
　　提到五洲商城，省城的周先生有話說，因為他在這被騙過。
　　幾年前，周先生在五洲商城內陪朋友找旅館入住，結果人住進去了，卻又被趕出來了，原來收錢的是假老板，真房東幾年不來看房，突然來了發現自己的房子被人變成旅館，自然趕人。而據五洲商城的一些前經營戶介紹，由于經營困難，不少房東都將房子空著而不打理，一些人趁機鉆空撬鎖進屋假經營。
　　而在不少合肥人的記憶中，五洲商城里面或是小旅館，“一間房，兩張‘床’，能擠下數十人的大通鋪”；或是小偷聚居地，三年前，記者在此處暗訪就發現，游蕩在周邊的小偷們在偷得手機等贓物后，往往就拿到附近的五洲商城，因為那里有專人收購；或是成了學“技術”的場所，一些所謂的牌技、千術的“學習班”，往往就把學習地放在了“五洲”。加之內部消防、下水等問題，按照安徽白馬商業經營管理有限公司董事長汪登厚所言，五洲商城成了火車站附近的一個“瘡疤”。
　　這樣的狀況當然不獨限于五洲商城。一般認為，這與上世紀九十年代商業地產盛行的不成熟的分割銷售，有很大關系。業內分析，是在過去幾年房地產大躍進過程中，大量從事住宅開發的開發商，發現了商業地產的機會之后進軍商業地產，違背和漠視商業地產自身的規律盲目開發的結果。這些開發商往往并不具備操作商業地產項目的經驗和能力。
　　這樣的商業地產，雖然建筑物具備了交付條件，但同樣被業內呼為“商業爛尾樓”。
　　記者在汪登厚處看到了一份業內的不完全調查，在某城區商業爛尾樓已從當初的近三十萬方迅速消減至現在的十多萬方，一些老大難問題也在近兩年迎來曙光。這被汪登厚視為省城商業爛尾樓進入復活高峰期的證據之一。
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　　復活商業爛尾樓
　　“商業爛尾樓”，顯然與一般而言的“爛尾樓”不同。所謂“爛尾樓”，據合肥市房地產管理局總工程師李慧秋女士介紹，一般是指已辦理用地、規劃手續，項目開工后，因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。
　　進入新世紀尤其是近幾年，這些爛尾樓進入了復活高峰期。僅以2006年為例，就有兩幢較知名的爛尾樓實現了“復活”。一個是位于合肥市明光路與大通路交叉口處的星火科技大廈，1993年設計時就瞄準“合肥第一高樓”的目標，整個建筑面積超過4萬平方米，但1994年動工后，因各種原因多次停工，最終于2000年5月徹底停工。停工整整6年之后，它才終于迎來“新東家”安徽海匯擔保公司；另一個就是位于肥西縣桃花工業園合安路旁的桃花大廈，始建于1994年，是由當時的合肥雙弓微波爐廠投資建設，也是桃花工業園的首個建設項目，也是直到2006年才完成復活。
　　而按照汪登厚所說，在商業地產領域，一些已經完成卻一直空置或一直運營不暢的項目也被叫做商業爛尾樓。
　　商業爛尾，早已經不是什么新鮮的事。放眼中國的商業地產開發市場，真正的繁榮僅僅停留在開發階段，而距離商業市場的繁榮還有很長的距離。而商業爛尾樓也幾成災，就當前的行業形式而言，拯救商業爛尾樓，可能遠比開發新的項目更有意義。 “但是，它的難度也更大。 ”汪登厚說。
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　　1年多時間完成涅槃
　　“一個時代的非典型建筑，一座閑置了近14年的爛尾樓，五洲商城是可以被認為是‘不良資產’的。 ”這是五洲商城一位原房主在QQ群空間的留言。
　　早在幾年前，汪登厚就開始關注五洲商城。
　　“2006年，白馬二期啟動，可是同時存在的還有被叫做‘毒瘤’的五洲商城，設施不完善、沒有管理，都成為逐漸顯現出來的瘡疤。 ”汪登厚說，要想在火車站前打造完整的商圈，改造商業爛尾樓是必行之路。
　　2007年底，一場關于五洲商城的改造計劃開始實施。 “如果沒有利用，這會是優質資源的浪費。 ”在汪登厚的講述中，商業爛尾樓可以從兩個角度來看：賣不掉是“空城”，賣掉是“死城”，不管“空城”還是“死城”都是一種浪費。而如何將“死城”變活，需要的是一把鋒利而又準確無誤的手術刀。 “拯救爛尾，可能遠比開發新的項目更有意義，需要的也是更有力的措施。 ”
　　從2008年初著手進行改造，到今年9月改造完工，其中的艱辛汪登厚沒有多說，但是可以看見的是——一個新興的美食廣場已經矗立在站前路上，成為新站商業格局中不可或缺的一部分。 “可以說，五洲商城的改造為商業爛尾樓改造提供了范例，是可以復制的經驗，只要有強有力的措施，就能使得分割銷售的爛尾樓有實際效果。 ”
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　　重生必須依賴專業團隊
　　汪登厚總結了不少經驗，最重要的一條，他希望政府或相關部門，能介入商業爛尾樓的改造，制訂補償標準，給出相應規范。否則，商業爛尾樓的改造、復活難度，會讓資金“望而卻步”。
　　可以說，商業爛尾項目的重生，依賴于專業資本和專業團隊的進入。只有當項目從“糙哥”手中轉移到專業資本和專業團隊手中的時候，他們才能按照商業地產的規律，系統地對項目進行重新調整，重新定位、規劃、招商、運營，才能給項目帶來重生的機會。一個商業地產項目，只有良好的運營才能帶來價值，脫離運營的商業地產，只是一棟空洞的沒有靈魂的物業而已。比如首都北京西直門的嘉茂購物中心原來是北京某開發商開發的西環廣場，后來被新加坡的嘉德置地收購并被改造成嘉茂購物中心，通過一年多運作該購物中心已進入穩定經營狀態，這種價值重生就在于專業資本和專業團隊的進入。
　　對汪登厚而言，五洲改造一年來，其間經歷了諸多難以為外人道的艱難，但改造成功后，其喜悅卻有勝于普通爛尾樓。
　　據李慧秋介紹，雖然主管部門很難掌握省城商業爛尾樓的總量，但可見的事實是，在樓市火旺背景下，隨著資金的大量流入，省城商業爛尾樓正進入批量“復活”的高峰期。不過，需要注意的是，類似的商業爛尾樓因產權等問題，其改造確實存在不小難度，加之爛尾樓樓盤總體設計比較老舊，配套設施不齊全，后期改建空間很小。因此，爛尾樓后期定位要謹慎，以防“二次爛尾”。