中鐵地產進軍金融街 二環內打造5萬均價商鋪

　　金融城國際商業大道由世界500強中鐵地產開發建設，坐落于北京官園橋東南角，9月26日該項目開盤推出60余套，不到一個月的時間內銷售額突破億元大關。
　　商鋪投資市場是否已經回暖？中鐵地產將在金融街商圈打造怎么的商業項目？均價5萬元的商鋪是否有投資價值？10月15日，搜狐焦點商鋪網邀請金融城國際商業大道開發商代表做客焦點直播間，就商鋪投資問題以及金融城國際商業大道最新進展情況展開討論。
　　主題：金融城國際商業大道項目訪談
  　時間：2009年10月15日
　　地點：搜狐網絡大廈12層大演播室
　　嘉賓：金融城國際商業大道項目主管 殷志安
以下是訪談實錄
　　【主持人】：各位網友，大家好！今天做客焦點直播間的嘉賓是來自金融城國際商業大道的殷先生。作為北京城區二環內可投資的商鋪項目，金融城國際商業大道從9月26日開盤以來受到了市場的關注。最新的數據統計，我們推出的60套商鋪目前已經有20余套被售出，在目前這個市場背景下，這樣的成績還是相當不錯的。今天我們非常高興邀請到了開發商代表殷先生，一會兒他將就金融城商業大道的整體情況以及北京商鋪投資市場的一些問題和大家展開討論。
　　【殷志安】：大家好！首先非常高興借助焦點商鋪網的平臺和大家進行交流。
　　【主持人】：金融城國際商業大道是近期中鐵地產在北京城內打造的一個非常重要的商業項目，接下來先將項目的整體情況給大家做個說明好嗎？中鐵地產出于何種考慮，要在官園橋區域打造這樣一個項目？
　　【殷志安】：好的。中鐵地產屬于世界五百強企業，公司以“創造無限品質、追求理想生活”為標準，力求最大限度地滿足城市中高端人群對住宅、商業的精神和物質的需求，用劃時代的建筑力作來影響生活。公司在2007年開發建設了西派國際公寓 (論壇 新聞)和金融城國際商業大道項目，目前整體項目全部為現房，項目占地2.4萬平方米，其中建筑面積共14萬平方米，公寓約為12萬平方米，商業開盤不到1個月的時間，成交額突破1.2億元，現在北京市場商業賣的還是比較好的。
　　【主持人】：關于金融城國際商業大道這個項目，那天我們的記者也去考察了一番。項目緊鄰二環主干路，就在官園橋的東側附近位置，可以說位置相當不錯，離地鐵2號線也非常的近，中鐵地產是從什么時候拿到的這樣一個地塊，開始籌劃開發的？
　　【殷志安】：這個項目中鐵地產是在2004年拿的地，07年做的開發。
　　【主持人】：目前公寓部分已經開發完畢并入住了嘛？
　　【殷志安】：是的，西派國際公寓目前已經基本入住，大概在70%左右，目前公司正在推的產品就是今天我們談的金融城國際商業大道項目。
　　之前公司原本是想自己持有商業項目的，畢竟在二環內的商業項目比較稀缺嘛，已經不會再有這樣的地塊提供了。作為二環內在售的商業項目，金融城是唯一的一個了。
　　【主持人】：其實在談金融城商業項目本身時，我們非常有必要把它放在一個更大的區域來考量，那就是金融街區域商業以及金融街商圈的擴充區域。
　　對于目前金融街商圈的商業項目開發情況以及未來商圈的走勢，您如何看待？
　　【殷志安】：金融街是全長700米，整個東西寬度大概600米，這條街上聚集了中國很多企業，可以說金融街是占據中國金融市場份額的大約一半以上，像中國的一行三會，全部在金融街，國家很注重金融街的發展，現在金融街控制了90%的信貸資金和65%的保費資金，經營性機構達到5千多家，現在金融街的整個規劃是往西、往北發展，往西到月壇東街附近了，現在整個阜成門大街已經建完了，往北正好是官園市場，我們項目是規劃之內的。
　　國務院金融研究中心報告說，經過十年的發展，會達到世界第一的水平，相當于倫敦的金融城、紐約的華爾街、法國的香榭麗舍這樣的世界金融中心，由此可見金融城的發展和金融街的發展肯定是升值空間比較大的。再經過十年左右時間，如果北京的金融街，也就是中國的金融街，也將成為世界的金融城，由此可見核心區域很重要的。
　　【主持人】：其實我們大家對于金融街商圈并不陌生，對于它在北京寫字樓市場或者說商務市場的地位我們大家都知道，現在已經非常的成形了。但是一個區域的發展應該是多元的，當商務或者辦公的需求入住達到相對成熟的狀態之后，再來看商業的分布和補充時，我們發現其實金融街商圈以及周邊的區域商業除了一些傳統的很老的商業項目，它的商業供應近幾年并不多。
　　在金融街商圈內，有一個金融街購物廣場，完全走的是高端路線；此外在金融街周邊，基本上就是像百盛、華聯這樣的傳統商業了，另外就是類似于萬通小商品批發和官園批發市場這樣的商業，當初中鐵地產在打造金融城國際商業大道的時候有沒有對區域內的商業做一個分析，項目到底應該以什么樣的性格和姿態呈現在金融街區域？
　　【殷志安】：對，是這樣的。剛才你也說了，金融街控股建的金融街購物廣場走高端路線，整個金融街附近真正的購物中心和休閑的地方很少，大都一些國企和央企金融機構辦公的居多，而在金融街附近生活的居民和辦公住的人已經非常多了，發展像你說的西二環區域，阜成門有百盛、華聯，官園橋只有一個官園批發市場，別的都沒有，從阜成門到西直門這短距離是真空地帶，有很多需求，比如咖啡廳、銀行的需求，各種醫療服務的需求都沒有，我們項目整個體量是2萬平米，采用了獨特的設計方案，把商業做成一個漫步休閑的感覺，用環形走廊相連接，在里邊有一種漫步休閑的感覺，既休閑又逛街、又購物的感覺，和您說的金融街購物中心是有區別的，而且和周邊的商業也是有區別的，是西二環以內比較有特點的項目，正好滿足周邊各種各樣的需求，包括一些商務白領的需求，還有周邊居民的需求。在我們附近的住宅，一般都在每平方米三萬左右，普通的二手房也在二萬六七左右，所以我們的商業項目定位是中高端消費人群休閑商業。
　　【主持人】：目前金融城項目的銷售情況以及招商狀況如何？
　　【殷志安】：金融城國際商業大道建筑面積約2萬平方米， 由100～2000平米不等的商業體組成，包括臨街商業、下沉廣場獨棟商業，部分商業體層高挑空6米，可自行組隔。目前銷售均價為50000元/平米，大概會在2009年12月1日入住。
　　公司對金融城商業的定位為中高端產品，所以目前在接觸的品牌都是類似于華聯超市、美聯美、中國電信、中國移動等這樣的客戶，集團簽約的還有歌華有線，上島咖啡廳，業主買下來以后已經打算加盟經營了，還有香港的悅荷大酒樓、真功夫等，定位偏向休閑、商務、娛樂等，此外還有健身中心也在談。
　　【主持人】：此外，金融城商業還有哪些產品設計方面的特色，如果進行投資的話，最大的優勢是什么？
　　【殷志安】：商鋪的面積從100-2000平米都涉及，主力戶型包括100-300平米的多種投資型商業，有層高是6米的設計，還有躍層的設計，投資商鋪的話是多元化的選擇。
　　另外商業項目規劃中還有三個獨棟的商業，其中被國投買走一個獨棟，規劃為三層，有露臺，有自己的獨立電梯，國投買完之后可能會做會所。這幾棟獨棟商業可以說是二環內不多見的商業獨棟項目，在同樣的土地面積上僅蓋了三層，而且是帶獨立電梯的，非常適合經營高端商業業態。
　　【主持人】：目前二環內住宅的價格都已經在2～3萬元的水平，如果是商業項目的話，是否會價格更高？目前獨棟商業的價格是多少？
　　【殷志安】：其實我們項目現在的價格是非常低的，價格區間從3萬至7萬不等，根據不同的客戶需求和不同的位置，價格有所區別，一般主力戶型的價格大概為5萬元左右，此外有幾套商鋪的價格最低在3萬元。
　　【主持人】：三萬元的價格就可以買到二環內的商鋪？
　　【殷志安】：是的。
　　【主持人】：基本已經相當于周邊區域住宅的價格了。
　　【殷志安】：完全是這樣的，以住宅的價格買到了一個二環內的獨立經營產權的商業，而且在商業中心的位置，2萬平米商業中心的商鋪，這也是非常少的幾套。
　　【主持人】：剛剛我們提到的商業獨棟，我覺得應該是被投資者非常看好的投資產品，它的整體面積是在多少？
　　【殷志安】：我們有兩個獨棟面積，一個是1898平米，另外一棟是1994平米，1、2、3層，現在這些獨棟被投資客和大型的餐飲企業看好，比較受關注一些。
　　【主持人】：整體價位大概是多少？
　　【殷志安】：整體價格在1億到1.2億之間，用單價算，1層層高是6米1，2層3米4帶平臺，3層3米4帶露臺，折合人民幣在五萬七八左右，6米1做兩層是完全可以做到的，而且還有獨立的平臺可以使用起來。
　　【主持人】：剛才我們介紹了商業定位、產品開發的一些特點，其實對于金融城國際商業大道我們覺得這個時候推向市場，其實時機不是那么特別好，尤其是在經濟危機這樣的大背景影響下。當時通過以上的介紹，我們也可以感覺到金融城國際商業大道這個項目，無論是從區域、價格以及產品設計上，都還是非常值得關注的一個項目。
　　從9月26日進入市場以來，項目的市場反饋如何？目前市場層面對于商鋪投資的熱情是否已經有所恢復？
　　【殷志安】：現在市場的反饋還是比較好的，因為現在有很多外地投資者、北京投資客都比較看好二環以內的商業，包括我們現在開盤不到一個月的時間，成交額在1.2億左右，這是很少見的，尤其我們整個項目宣傳在9月份開盤之間是非常非常稀少的，有很多人不知道這邊有商業，有很多人來之后一看怎么來晚了，不知道有這個商業，應該提前來看，選擇更合適、更多的位置，我們目前商業金融街附近市場租金價格是10元-15元左右，我們項目是9-13元左右的價格，現在投資至少運營8%以上的回報率。
　　【主持人】：這個租金數據是緣何而來？
　　【殷志安】：是經過前期市場客戶的積淀，有好多租賃的客戶，因為我們大部分是租賃形式，有物業來打理，但是有一些是租賃，他們能承受的是9-13元的價格，尤其前2年、3年價格是最低的，所以保守估計應該在12年就可以收回成本，投資回報率8%是沒問題的。
　　【主持人】：剛才殷先生您也介紹了，現在我們正在接洽的一些品牌，其實我如果是商鋪投資者我會非常關心，項目到底會進駐哪些品牌？如果有極為號召力的品牌進駐的話，人流和商業氣氛未來肯定將不成問題。
　　目前接觸的品牌中，有沒有已經敲定的品牌？將來最先入駐的品牌將會是哪家？
　　【殷志安】：最先入住的應該是幾家公司，還有上島咖啡廳，還有肯德基、麥當勞，他們給我們業主的租金價格是比較低的，大約7元左右，每天給我們扣點，只有賣給業主之后，業主可以選擇租給他們，我們開發商是不會租給他們的，他們的租金是很低的，扣點只有業主才會同意，開發商是不會同意的。

　　首先商業價格，比如周邊的居住能力在那兒放著呢，幾百萬的房子在那放著，包括9-13元的租金，一些品牌能夠收回成本的。另外類似于中醫保健的也在談，很看好周邊的居民，周邊的白領或者周邊的居民，完全能滿足我的這些需求，是沒有問題的。
　　商業項目今年12月1日入駐，因為我們這邊要現房商業，現在在談的比較快的就是農業銀行應該快簽約的，這樣業主經營起來也方便了。 美聯美、華聯、工行、農行在談的，中國移動、中國電信、香港悅荷大酒樓、真功夫、上島咖啡廳，都是在談的。
　　【主持人】：這么多品牌入住我們項目，我們開發商會有整體把控嗎，會有篩選嗎？
　　【殷志安】：當然會有篩選。
　　【主持人】：現在我們比較傾向于哪些品牌、哪些業態？通過何種方式把控？
　　【殷志安】：我們比較傾向于大型的品牌，當然會把整個商業定位做得更好一些、更高一些，一般的品牌我們談了幾個小型的自有品牌的店，開發商拒絕了，如果他品牌不夠，沒有人去消費，經營不起來未來的經營成本和利潤，這樣就會換來換去的，是考慮到業態的長遠性和長期持久性。
　　【主持人】：現在有一些餐飲連鎖品牌，他的擴張速度是非常快的，也在尋找一些商鋪自己購買。但是他們在挑選和購買商鋪的時候，標準也是非常嚴格的，目前我們的項目有沒有接觸到一些這樣的客戶？
　　【殷志安】：像漢拿山烤肉、嘉和一品等也和我們有接觸，考慮的是周圍的人群，還有房間的面積和大小的問題是否滿足他們的需求，因為現在嘉和一品粥據我所知他們談的是這樣，要做一個店面的擴充，要用企業的名字做按揭，這樣我們開發商接受起來更困難，因為以個人名義做按揭比較容易一些。
  　【主持人】：如果作為一個投資者，會比較關心目前還有哪些戶型可選？
　　【殷志安】：現在如果選擇的話，如果您買的話每個鋪子大概130平米，你選擇的話可以順利的簽農業銀行，另外還有獨棟商業，在二環內是非常稀缺的，如果您自己持有或者經營，將來的收益率是非常大的，還有我們的中心廣場的商業，比較核心的位置，有很多居民或者休閑的會到中心區休息一下。另外還有我們做的特殊的二層商業，是在北京很少有的，二層商業價格現在是比較優惠的，4萬左右，而且二層也是沿街。
　　【主持人】：此外，現在有沒有什么樣的優惠措施或者免租的政策？
　　【殷志安】：如果能簽約成的話會有一定的優惠，根據付款方式，一次性付款現在是優惠九五折，貸款可以九八折，辦理入住的時候還會給一定費用的優惠。
　　【主持人】：都是一些什么樣的客人在投資商鋪？他們對目前的投資市場又怎么看？
　　【殷志安】：首先有金融街附近的一些高管，他們比較看好金融街的發展，包括金融街未來的發展，因為他們做金融的會有一個很好的把控，像國投已經買了我們兩棟樓了，都非常看好我們的項目。另外還有一些外地的投資客，他在北京投資房產是非常非常精明的，比普通投資買住宅的人精明的多，他會請專業的人員測算之后才會決定買不買，包括有一個客戶做投資的，他說我在全國各地都有商業，也經過自己的幾番調研之后才決定買我們的商鋪，包括北京幾個商業都比較過了，覺得我們的性價比是比較高的，才決定出手。
　　【主持人】：您認為現在的市場背景下，對于商鋪的投資您認為是不是一個最佳的時機？可不可以給我們投資者一些您的建議？
　　【殷志安】：現在市場投資房產應該比較穩定，而且現在全球經濟是處于金融危機復蘇的階段，經濟復蘇階段只要中國經濟發展的情況下就沒有問題，而且人民幣正在升值嘛，包括前段時間已經出來了G4，會讓我們的經濟升值。日本本幣升值是1.5倍，不動產升值是4倍，這是大家可以見到的，我們國家人民幣升值，您說房產升了幾倍。
　　【主持人】：對房地產長期發展比較看好。
　　殷志安：長期是沒有問題的。
　　【主持人】：您個人有沒有建議，您覺得選擇什么類型的商鋪是升值速度快、比較穩妥？
　　【殷志安】：其實投資房產商鋪最重要的是地段，還有購買力，投資任何的房產、不動產都是一樣的，一個稀缺地塊，現在北京經過奧運會之后，不但是中國首都北京的城市了，包括外地的投資客、外國的投資客、外國的投資集團都看好北京市場，北京的土地越來越少了，城市越擴越大，但是核心區域永遠這么大，北京的核心區域是CBD、中關村、金融城，CBD已經開始東擴，金融城往西、往北發展是必然的，所以區域金融街比較核心的位置，項目本身的潛力非常非常大，因為以后您再有錢二環里一手的商業是很難買到的，只能是租，而且再開發新的商業，可見二環以里還有什么地方可以開發的，空間是非常小的。
　　【主持人】：商業的投資前景非常樂觀的，投資回報率非常誘人的，但是我們同時也知道，商鋪投資相對于住宅來說是一個更為專業、更為復雜的選擇，作為一個商業項目來說，可以說前期的開發定位、規劃、招商，但是商業進入到后期的管理其實也非常的重要，作為我們金融城國際商業大道這個項目，我們后期管理現在是什么樣的狀態？會不會請專業的管理公司？后期的開發商在我把商鋪賣掉之后，開發商還會為我們的客戶提供什么樣的服務和支持？
　　【殷志安】：現在我們金融城國際商業大道聘請的GVA Worldwide（衡信柏迪物業公司），現在是專門做項目的管理公司，包括商業、企業、工業為客戶提供專業資訊，全球有28個國家，106個城市，擁有3650多名房地產專業人士，是全球房地產行業最具價值品牌的排名第6位。在北京目前在管的項目有21世紀大廈、朗琴國際 (論壇 新聞)、瀛海莊園等很多項目在管，做的是比較成功的。后期服務主要包括為商鋪提供各種接待服務、受理業主的投訴，服務內容包括入住時候的相關手續、日常的保養，比如商鋪的二次裝修，商鋪的開張儀式、慶典提供的方案，正常的保潔服務、保安服務、巡邏服務都是提供的。因為商業區別主要在哪？有很多大型的商業，保安預案各方面都要做的好一些，包括人流疏散等等，都需要很專業的人員做這個事情，開發商后期比如業主二次裝修方面，原則上都是會給予很大支持的。
　　【主持人】：剛才我們對金融城國際商業大道項目做了全方位的了解，如果您想在北京二環的核心區域投資商鋪的話，金融城國際商業大道應該是一個不錯的選擇，可以來關注一下這個項目。
　　在訪談結束之前，來關注一下中鐵地產，今后我們中鐵地產還有哪些新的項目將要開發出來？未來公司的開發策略是怎樣的？對2009年下半年甚至2010年未來的房地產整體發展趨勢有什么樣的看法？
　　【殷志安】：我們中鐵地產現在在北京有很多項目，包括外地也有，長沙、長春、貴陽、西安、成都、南京、徐州、貴州、保定等地開發多個項目，現在在建的工程達到1千萬平米。我們公司未來仍會以“精品與人品同在”的誠信態度創造品質高的社區委目標，打造精品項目。
　　【主持人】：在北京地區會不會有新的項目？
　　【殷志安】：在北京有很多項目了，包括中關村附近的、房山附近的項目。
　　【主持人】：對09年下半年的房地產市場怎么看？
　　【殷志安】：下半年市場還不太好預測，但是我個人認為會比較平穩，因為全球經濟是逐步擺脫陰影了，我覺得會比較持續上半年的狀態，平穩發展一些，不會有大起大落。
　　【主持人】：今天由于時間的關系，我們今天的訪談就到此結束。非常感謝殷先生百忙之中做客焦點直播間，暢談了金融城國際商業大道項目的整體情況，同時也包括對商鋪投資給出的建議。