SOHO散售方式將淘汰 CBD東擴方案量身定制

    十年來，北京CBD成就了多個知名企業家，潘石屹便是其中最典型的一個，他旗下的多個SOHO項目在CBD地區曾一度火爆。
    但是，十年后，不管潘石屹愿不愿意，SOHO卻被諸多業界人士視為北京CBD的一大“敗筆”，這源于對SOHO開發以及經營模式的質疑。“產權零售”的開發模式潘石屹玩得爐火純青，但由此產生的物業糾紛、管理混亂、對區域環境帶來的負面影響也使之飽受詬病。
    隨著10月16日CBD東擴方案最終浮出水面，可以發現，北京CBD的規劃者顯然注意到開發模式對區域功能及結構優化的重要性。按照新規劃，東擴區新增的300萬平方米寫字樓，將不再完全延用CBD原有的“開發商拿地—建樓—出租(出售)”的開發模式，而是轉向為部分企業客戶“量身定制”高品質的專業商務樓宇，并且不再采用“散售”方式，轉而力求整棟出售。
    縱使潘石屹在CBD的項目開發量占CBD傳統核心區總開發量的五分之一，但其引以為傲的“散售”將不再受CBD歡迎。
    “開發商執行力和政府控制力是影響CBD東擴的關鍵因素，決定CBD東擴成敗的關鍵在于，政府是否有立足長遠、前瞻性的好規劃，能否提供高效的配套服務，以及政策能否得到良好的執行等”。中國城市商業網點建設管理聯合會副秘書長董利如是認為。
開發模式之變
    根據CBD東擴規劃方案，CBD計劃向東擴展3平方公里，南至通惠河，北到朝陽北路，西起西大望路，東達東四環。東擴工程將于今年年底正式開工，將在未來6至8年內建成，朝陽區為此計劃投資70億元。東擴區規劃新增寫字樓300萬平方米，用于吸引世界500強企業、總部經濟以及文化創意企業的入駐，其規模相當于再造一個CBD。
    在“新”CBD的建設上，將采取與“老”CBD截然不同的開發模式。北京市朝陽區委書記陳剛表示，東擴區的土地開發將不會完全實施以前的模式，在土地進行一級開發之后，會邀請有意向落戶的國內外大企業提出建設方案，對樓宇的高度、規模、外觀、附屬設施等進行“量身定制”。
    此前，CBD一期開發建設主要采取以房地產開發商為主的模式，一定程度上，該模式見效快，市場化程度較高，但也存在著明顯的弊端，比如房地產商更注重追逐利潤，沒有實現區域內功能與結構的最優化等。
    事實上，近年來，盡管CBD地區新增供應多以甲級寫字樓為主，但由于歷史原因，CBD核心區寫字樓存在良莠不齊的現狀，如建外SOHO等部分項目因以“散售”為主，開發商將產權分散出售給小業主，失去了對寫字樓的管理控制權，而小業主同樣追求利潤最大化，誰出的租金高即將商鋪出租給誰，使得寫字樓的檔次難以提升，影響區域環境。
    為避免重蹈覆轍，CBD東擴區在商業樓宇的開發模式、經營管理等方面均在謀求新變化。據悉，東擴區采取的“量身定制”模式，具體操作方式主要包括開發商與有購買意向的企業合作開發、開發商面向企業對口開發兩種模式。
    “‘量身定制’是商業地產發展的趨勢，對于區域價值的提升有著至關重要的作用。”董利表示，由此，企業將一改早前被動的局面，在寫字樓的選擇發展空間方面將獲得一定的自主權，便于有實力的企業以及符合CBD功能定位的企業落戶以促進CBD的發展。為國際金融企業、地區總部量身定制的物業，也將大幅度提升區域項目檔次。
“多核”發展
    據悉，CBD東擴區內的主要發展方向將是國際金融、跨國公司總部以及新聞傳媒業，從政府的導向上看，主要形成以國際金融為龍頭、現代服務業為支撐、新聞傳媒產業為補充的格局。北京市朝陽區常務副區長吳桂英稱，樓宇經濟不是CBD的全部，希望東擴之后形成“多核”的態勢與局面。
    一個無法回避的事實是，CBD東擴新增的大體量寫字樓面積，將使得低迷的北京寫字樓市場競爭更加慘烈。東擴區新增的300萬平方米寫字樓，加之CBD已有的500萬平方米寫字樓，屆時整個CBD寫字樓供應量將達到800萬平方米，這與目前整個北京市甲級寫字樓的總量持平。
     “這意味著北京高端寫字樓市場面臨重新洗牌，也為目前市場上的甲級寫字樓帶來更多的機會。”業內人士表示。
    根據仲量聯行日前發布的第三季度市場報告顯示，盡管2009年第三季度寫字樓市場需求開始出現穩步回升的跡象，但租金依舊下滑，整體市場空置率達到了新的歷史高位27.8%，其中，CBD區域空置率更高達36.7%。
    另一方面，由于北京市各大商務區的崛起，部分外資企業出于企業成本考慮，正紛紛遷離CBD，CBD東擴區也正面臨著腹背受敵的尷尬境地。
    為此，朝陽區計劃實施一系列優惠措施吸引更多的客戶。比如，朝陽區從今年開始每年由區級財政預算安排1億元用于支持跨國公司地區總部以及現代服務業的發展，同時還在全市率先開展對區域內總部企業的房租補貼制度，對于今年新入駐朝陽的地區總部及其設立的研發中心自建或購買辦公用房進行每平方米1000元的補貼。
    種種利好政策的驅動，能否令CBD東擴區更具誘惑力，尚需市場檢驗。而在CBD東擴區的目標客戶群中，金融機構被視為重點客戶之一。有人士預計，未來在國際金融機構的入駐方面，CBD和金融街會形成分庭抗禮的局面。不過，鵬達天潤(中國)商業地產服務機構相關負責人卻認為，由于同類企業的聚集效應，銀行和金融機構首選金融街、IT企業首選中關村、大型國企首選東二環的基本模式已經成熟，同時金融街也在西擴，因此未來CBD大量吸納這些地區租戶的可能性并不大。
    “多樣化”被業界看作是CBD東區的發展趨勢。“CBD的租賃需求在本季度持續穩定，凈吸納量為41300平方米。盡管低于金融街的吸納面積，但其成熟的配套設施、大量的優質寫字樓供應、有競爭力的價格以及政府的行業優惠政策仍然吸引最有實力的公司前來入駐，而該地區的客戶群也比金融街地區更加多樣化。”仲量聯行日前發布的北京第三季度市場報告指出。
    中國不動產研究中心研究人士預測，未來東擴區將成為生產型企業或公司行政總部的聚集地，因為良好的自然環境和寬松的辦公空間更適合他們，這類公司將是CBD東擴區的主流客戶。此外，CBD東擴區的寫字樓將從“因商而住”向“因住而商”發展，即在一些已經有產業基礎的居住區域內產生新的商務辦公空間，CBD東擴區將會是這種模式寫字樓誕生的搖籃。