鄭州住宅價格九個月漲了694元 逾半被外地人買

　　核心提示：從２００９年“開春”伊始，鄭州樓市與全國樓市一起擺脫了“觀望”、“低迷”的“陰霾”，經歷了“小陽春”、“盛夏”進入了“金秋”。昨天，記者從鄭州市房管局獲悉，從今年前９個月的房地產市場分析來看，鄭州的商品房投放量大幅減少，市場可售房源下降，商品房價格繼續上行，樓市的房價和銷量已超過了房地產“巔峰期”的２００７年。其中，銷售均價雖然主要集中于４０００～５０００元／平方米，但５０００～６０００元／平方米價位段的比重提高顯著，兩者的占比有近七成。但專家預計，年內房價大幅上揚可能性不大。
　　關鍵詞：房價
　　住宅每平方米漲６９４元
　　今年前９個月，鄭州商品房銷售均價為４８３４元／平方米，同比上漲９．２％。與前幾年相比，２００９年前９個月鄭州商品房銷售均價無論是絕對值還是相對值，其漲勢均有所趨緩。其中，商品住宅銷售均價４５２９元／平方米，同比上漲１４．３％，高于整體商品房銷售均價漲幅５．１個百分點；非住宅銷售均價６４９４元／平方米，同比下降５．５％。
　　從商品住宅銷售均價走勢看，從１月份的３９０８元／平方米漲至９月份的４６０２元／平方米，９個月的時間里每平方米上漲了近７００元，住宅銷售均價的月份最高點出現在５月份，達到４７７３元／平方米；隨后，商品住宅的銷售均價停滯在４６００元／平方米，并顯現出略有“下滑”的狀態。
　　這說明，在住宅自住型需求引發的“小陽春”行情后，一些投資型需求又開始陸續“入場”，加上可售房源減少，進而引發一些恐慌性購房行為。這種市場表現既成就了“盛夏”行情，也使得商品住宅的銷售均價被迅速拉升。
　　相對而言，在近兩三年的時間里，由于新的商業地產項目沒有出現集中的入市，且一些城中村改造項目的商業部分尚未大規模銷售，因此非住宅的銷售均價下跌便“不足為奇”。
　　關鍵詞：銷量
　　住宅連續兩月突破萬套
　　在商品房銷售方面，２００９年商品房的市場銷售在經歷２００８年的調整后有著明顯回升，到８月份時，鄭州商品房的銷售面積就已超過了２００８年全年的銷量。２００９年前９個月，鄭州商品房銷售（即合同備案，以下同）面積達到８０８．１７萬平方米，較２００８年同期增長６９．３％，較２００７年同期增長１４．８％，鄭州前９個月的商品房銷售量達到了歷史同期最高水平。
　　特別值得一提的是，今年前９個月，鄭州商品住宅銷售面積為６８２．５８萬平方米，同比增長７０．３％，增幅略高于整體商品房增幅。從占比情況看，鄭州商品住宅的銷售占比在持續幾年的下降之后，２００９年前９個月的銷售占比有所上升，占到８４．５％。
　　從各月銷售情況看，２月份“小陽春”行情顯現，３月份商品房銷量創單月紀錄，首次突破萬套“關口”；４月、５月是高位調整階段；６月份商品房銷量再度突破萬套，進入“盛夏”行情。７月，鄭州市商品住宅銷量首次突破萬套大關，創下歷史最高紀錄。８月，住宅銷量繼續攀升。２００９年鄭州住宅類的銷售“大放異彩”，說明剛性自住型需求是今年房地產市場的主力。
　　關鍵詞：投放
　　惠濟區的住宅投放價格最高
　　與火爆的銷售形成鮮明對比的是，前９個月，鄭州商品住宅的投放面積為３３６．３３萬平方米，同比下降４６．９％，下降幅度略低于整體商品房的降幅。從商品住宅占總投放量的比重看，在２００７年商品房住宅的投放比重降至８２．４％之后，２００８年前９個月的比重有所提升，２００９年前９個月住宅投放比重繼續提高，升至８５．６％。可以看出，開發企業逐步將開發的重點向更易于銷售的住宅方向轉移。
　　從前９個月鄭州各區域商品住宅的投放情況看，金水區仍舊是“當仁不讓”的“老大”，而管城區和二七區的城中村改造項目相繼進入市場，使得這兩個區域的投放量都在６０萬平方米以上。在各區域商品住宅的銷售方面，除金水區領先各區外，管城區、鄭東新區、中原區、二七區四個區域的銷售量相差不大。今年房地產市場行情中，各區域銷售較為均衡。
　　在商品住宅投放價格上，惠濟區的投放價格最高，該區域內的高檔住宅項目，其投放直接拉高區域房價。另外，鄭州各區域在商品房銷售價格上所保持的“鄭東新區為高，中原區為低”格局，沒有發生太大變化。
　　關鍵詞：套型
　　６０～１００平方米的中小戶型最好賣
　　目前，市場上什么樣的戶型最受購房者青睞？答案還是中小戶型。
　　從今年前９個月鄭州不同套型的銷售情況看，９０平方米以下商品住宅的銷售比重為６２．９％，較上年同期提高１１．１個百分點。
　　從細化的面積段銷售情況看，６０平方米以下的小戶型銷售比重有所上升，反映出市場對小戶型公寓的投資熱情不減；而６０～１００平方米的中小戶型銷售比重上升更為顯著，反映出剛性自住型需求釋放效應明顯。截至２００９年９月底，鄭州商品住宅可售套數（以２００５年１月１日為基期）為４２１５５套，較去年同期減少３３５７２套。其中，９０平方米以下商品住宅占到６９．９％。
　　在“９０／７０”政策下，９０平方米以下商品住宅前期投放量較大是其可售套數居多的直接原因。而１００～１８０平方米商品住宅可售套數的比重下降明顯，也反映出該面積段供應量在“９０／７０”政策實施和影響下，下降明顯。
　　關鍵詞：二手房
　　二手住宅均價３年來漲幅最高
　　２００８年年底，各級政府出臺減免二手房交易稅費后，極大地調動了買賣雙方的積極性，交易量季季攀高。
　　２００９年前９個月鄭州二手房交易面積達到１７２．４３萬平方米，同比增長１１３．８％；交易套數達到１８９９４套，同比增長１０６．９％，二手房的交易量創下歷史“新高”。隨著二手房一些稅費優惠期限截止日期的臨近，預計年內還會有一個二手房的交易“高峰”。除政策因素外，鄭州商品房市場供應量不足，一部分急于購房的消費者將目光轉入二手房市場；同時稅費減免政策所釋放出的“次新房”也為鄭州二手房市場提供了更多的房源。前９個月，鄭州二手房的交易均價為３１９４元／平方米，同比上漲７．２％。與其他年份同期相比，２００９年前９個月鄭州二手房交易均價的漲幅是最低的。鄭州二手住宅的交易均價達到３１３５元／平方米，同比增長１４．５％，是３年來二手住宅交易均價漲幅最高的；同時，二手住宅的交易價格漲幅高于二手房整體漲幅７．３個百分點。
　　這主要是因為二手房稅費減免等利好政策使得部分業主轉租為售，二手房市場上涌現出更多價位相對較高的優質房源；同時一部分改善型業主的積極入市，也帶動了中高檔房源的市場活躍度。
　　關鍵詞：價位
　　５０００～６０００元／平方米比重提高
　　從鄭州不同價位段商品住宅的投放占比情況看，２００６年投放價格在３０００～４０００元／平方米價格區間的商品住宅占比為４６．５％，之后的年份主力投放價位向４０００～５０００元／平方米轉移，同時該價位段所占比重也越來越高。２００９年前９個月在鄭州所投放的３９３３８套商品住宅中，４８％都集中于此價位段。同時可以看出，鄭州商品住宅的主力投放價格正在向５０００～６０００元／平方米轉移，該價位段的投放占比在２００９年前９個月已接近兩成。
　　與投放價格相對應的是，近幾年鄭州不同價位商品住宅的銷售比重也發生著同樣的變化。
  　２００６年前９個月鄭州商品住宅的主力銷售均價在２０００～３０００元／平方米和３０００～４０００元／平方米，２００７年前９個月上移至３０００～４０００元／平方米和４０００～５０００元／平方米，２００８年前９個月已經開始出現向５０００～６０００元／平方米轉移的跡象，到２００９年前９個月，銷售均價雖然主要集中于４０００～５０００元／平方米，但５０００～６０００元／平方米價位段的比重提高顯著，兩者的占比有近七成。
　　關鍵詞：銷向
　　逾半住宅被外地人購買
　　今年前９個月，“本省其他地區”的購買者共計購買４０１２４套商品住宅，占到鄭州商品住宅總銷售套數的５２．３％，也就是說，省會一半多的商品住宅被原籍或現籍在省內的客戶購買。鄭州日益增長的吸引力和發展后勁吸引著鄭州市區以外的人士來鄭工作和置業。從三年來不同地域購買者購買占比變化情況看，“本市城區”的購買比重持續下降，而來自郊縣、省內、省外的購買者占比呈現不同比例的上升。
　　從鄭州不同地域的購買者購買商品住宅的均價情況看，除“本市城區”的購買均價在４２７２元／平方米之外，其他地域購買者的購買均價都在４５００元／平方米以上，這主要是由于供應給本市戶口的經濟適用房拉低了“本市城區”的購買均價。
　　關鍵詞：走勢
　　年內房價不可能大漲
　　“金秋”過后是“暖冬”還是“寒冬”？２００９年的冬天鄭州市房地產的走勢如何？
　　引用鄭州市住宅與房地產業協會新視野工作室的部分觀點和數據后，鄭州市房管局有關人士預計，未來幾個月的市場投放量將穩步增長，強勢的賣方市場格局或將出現松動。在銷售方面，２００８年壓抑已久的剛性自住型需求在２００９年前９個月成交量大大擴大后已逐漸被“消化”掉。同時，有對未來市場調控政策進一步推出的預期，改善及投資型需求或將受到打擊。隨著近來國內一些重點城市的成交量已出現走跌之勢，鄭州樓市不可能不受到影響和波及。因此，年內鄭州樓市仍想保持月銷１００萬平方米發展勢頭的難度較大，但全年商品房銷售達到或超過２００７年９５０萬平方米的歷史“高點”仍是可以實現的。
　　對于市民最關心的房價問題，該人士分析，在剛性需求得到逐漸釋放后，一些投資型需求將會追高跟進，但市場投放不足，市場的可售房源減少。而適度寬松的金融政策會使開發企業的資金壓力有所緩解，其降價促銷和回籠資金的壓力將會減小，這些因素都對房價有一定推漲作用。從近兩三個月開發商的價格策略可以看到，經過２００８年的調整，開發商并非像２００７年那樣大幅拉高房價，因此年內房價大幅上揚的可能性不大。
　　購買到一套位置優、價格低的房子，仍是不少市民的心愿。