商業地產 SOHO模式不可��！

　　近日潘總在其博客中稱“SOHO中國的商業模式是非常成功的”。 對此，筆者不敢茍同，而且據我所知，絕大多數地產業內人士也不認同這樣的結論。
　　房地產開發從大的分類上只有兩種：住宅開發和商業地產開發。 自上世紀八十年代末期出現商業房地產開發近二十多年來，中國大陸所滋生的房地產開發商絕大多數屬于住宅開發類地產商。 真正有實力并且有能力開發商業地產的開發商實在是鳳毛麟角。 包括中國最早從事房地產開發、排名第一的開發商萬科，也在有過商業地產開發失敗教訓之后，于九十年代后期宣布“做減法”退出商業地產，只進行單一的住宅房地產開發。
　　按照中國房地產業協會商業地產專業委員會給出的商業地產定義，商業地產是指由民間資本投資而非政府投資，以持有型物業獲取收益的房地產開發模式屬于商業地產開發。 商業房地產開發與住宅房地產開發最大的不同在于，商業地產可以為城市持續制造產值、利稅，并提供就業。 它是城市發展第三產業的前提和基礎，是城市配套設施日趨完善所依賴的、不可或缺的民間資本支持動力。 而住宅房地產開發只是滿足、提供城市居民居住功能需求，開發商一次性獲利的一個階段性生產項目。 從城市長期發展利益角度考慮，在住宅滿足城市居民基本需求的同時，商業地產才是帶動一個城市經濟發展的基石和保證。
　　但是，由于正規的商業地產開發需求前期投入大量的資金，商業地產獲益的時間相對滯后，而住宅開發是在未建好產品時即已從客戶方收取資金，并且獲利。 所以，絕大部分開發商都拼命爭相開發住宅，而對于公建立項的商業地產項目嗤之以鼻，認為是燙手的山芋，不取輕易觸摸。
　　從政府政策角度去看，我們國家迄今為止尚沒有一個針對商業地產的政策體系，甚至政府歸口管理部門也沒有一個專門對向商業地產的服務管理部門，相關性的法律、法規更是無從談起。 政府歷次針對房地產行業的調控，記憶當中幾乎沒有過一次是將商業地產和住宅地產區分對待，所以應該鼓勵的商業房地產開發常常受到莫須有的傷害，而應該鼓勵的政策卻遲遲未見到出臺。 比如國外已經很成熟的商業不動產基金設立、商業不動產稅收政策等。 更令人不可思異的是，去年下半年金融危機爆發，政府正在竭力救市的時候，北京竟然出臺了對商業物業出租加征稅收的政策。 這顯然是政策制定者缺乏對商業物業對經濟整體影響的認識，與救市唱了反調。
　　前面簡單說了說商業房地產相關的政策和行業背景，接下來我們再說潘總的SOHO。
　　潘總稱得上是中國地產教父級影響人物。 所以他說SOHO模式很成功，這個事情在業內的影響一定會很大。 所以，本人認為更有必要分辯清楚SOHO的模式是好是壞，是優是劣，是公還是母。
　　在潘總這篇博文中潘總說SOHO中國的商業模式是：開發商業（包括寫字樓）地產，統一規劃、建設，統一市場銷售，統一出租和管理。 這句話里面就有兩處矛盾，一是開發商業地產，然后是統一銷售。 這樣的做法實踐證明最起碼是不完全正確的。 為什么說是不完全正確呢？因為潘總是將他們所有的SOHO都賣出去了，從地產營銷角度講甚至可說是非常成功。 但是這種切分產權出售出去的商業物業，特別是商業零售經營的商業物業，由于產權分散不能進行統一商業規劃、業態組合和管理，所以導致了大部分購買商鋪的小業主后期經營陷入困境。 其中尤以SOHO尚都商業最具典型。 而寫字樓按SOHO方式出售出去之后，僅就租金來講，與周邊持有型寫字樓租價相比，租金收益也相距很大。 以下是我們《樓市》雜志市場調研部調取的相關對比數據，供參考
　　潘總說這句話的第二處自相矛盾是“統一出租、統一管理”。 大家都知道近一年多來鬧得沸沸揚揚的建外SOHO物業管理糾紛直至發展到斗毆的事件。 就有前幾天，潘總還專門為此事日理萬機百忙之中抽身參加業主的討論會，并把安撫民意的果敢行為發在了網上。 我本人也有公司在建外SOHO辦公，以我的親身經歷和所直接所了解的情況看，建外SOHO物業為什么會有今天這樣的不可調和的糾紛，原因就是開發商甩給了一個不負責任的物業公司??賽特物業，而非自己參與管理。 至于說是“統一出租”這句話，這要不就是潘總對媒體說話太隨便慣了，說話不嚴謹，要不就是您太官僚不了解實情，或是底下人欺上瞞下，不據實匯報。 您的寫字樓和商業無一保留的全都賣出去了，怎么還能“統一出租”呢？！
　　從我們對行業的了解來看，正是因為SOHO模式是全部出售物業，整個商業物業因此做不到統一管理和出租，所以SOHO和邊上的無論商業、寫字樓，更不用說住宅公寓相對，租金回報都相對要低。 更嚴重的是SOHO樓宇的設備設施維護都得不到保障，設備設施陳舊老化，甚至破損現象極為普遍，物業的保值性在這里大打折扣。
　　現在，我們再返回到商業地產模式和理論層面來談SOHO的問題。 真正意義的商業地產是不出售的、持有型的。 商業地產中涵蓋有商業、寫字樓、酒店等這些靠租金收益，而不是靠出售為獲益手段的物業。 潘總雖然開發的是寫字樓和商業，但他采用了少有的全部出售的方式。 如果按物業類型區分，當屬于商業物業，但是經營手段又是出售，所以從某種意義上說，SOHO是一個難以定義的市場產品；
 　 而從SOHO在中國出產的政策背景角度去看，“商住”早些年出現，實質上是開發商為迎對市場和融資目的而設計的一個政策擦邊球怪胎。 在長安街邊上CDB區內按住宅立項，按寫字樓產品出售，潘總的第一個項目現代城SOHO獲得了營銷成功。 運作的精髓在于讓想買寫字樓的人，可以得到住宅的按揭貸款。 之后一段時期，市場上SOHO泛濫，商住樓成為許多小公司購置物業的首選。 但是，迄今為止我們尚沒有看到哪怕是一家開發商把SOHO運營管理的工作做好，許多小公司在歷經創業期艱苦發達之后，都選擇遷出了商住樓尋找新的物業。 任何物業租客如果不穩定，租客流動性大，租價一定會受影響，這也是大部分SOHO租金低于同地區正規寫字樓租金的一個重要原因。
 　 中國房地產業經過初期二十年左右的發展積累，現在需要行業整體再提升一個高度。 而這個提升高度的一個標志，就是商業地產開發要逐步成為行業發展主導的方向。 特別是京、滬、廣、深這樣的中心城市。 這些中心城市由于房地產開發相對要早，市區內大部分可供開發用地已基本用盡，房價也已被推高至極致，未來商業房地產開發商的主流項目產品一是商業地產，一類就是高端住宅。 從這一點意義上看，包括萬科在內的純粹住宅開發商遲早要面臨轉型的挑戰。 五年之內我們將可以看到，真正主導房地產行業的將會是萬達、中糧這樣的具備商業地產開發及運營能力的企業。
 　 從房地產企業自身運作來看，近年房地產企業如火如荼上市。 拋開房地產企業上市對于股地拉扯現象的助推作用不提，單就商業地產來說，上市肯定有益于商業地產的增量實現以及減緩商業地產運營的壓力。 由于上市公司有穩定業績和現金流的業績指標壓力，上市開發企業會相對增多持有出租型物業開發投資和自留商業物業比例，持有和長期收益的機制基礎，無疑客觀上會迫使開發商提高加大物業投入，從物業的經營上爭取管理效益。 從而形成物業的良性循環，保證物業實現長期保值升值。
 　 就SOHO中國的運作來說，我也認為由出售轉為持有出租將是其發展的生路所在。 原因一是事實驗證SOHO的銷售成功，但管理運營并不成功，而且這樣對小業主的利益有嚴重損害；二是SOHO中國現已上市，老潘完全沒有必要象王石那樣為實現股東年回報指標，天天撅著屁股融資儲地，要知道十年之后真正地產商的美日子一定是萬達王健林，而不是萬科王石，潘總您現在年近五十，怎么也不能六十歲了還整日介去給這SOHO那SOHO擺平糾紛的事吧！
　　算啦，聽聽也許是您底下人的勸，快踏踏實實轉正做點真正的商業地產吧。 雖然我也相信隨90后出道兒的都來了，SOHO一族只會增多不會減少，但是房地產的SOHO早晚是要壽終正寢的……給點建議，請潘總千萬別介意！