牽動商業地產神經九堡客運中心商圈開始生根發芽

　　1月15日，杭州汽車東站送走了最后一班班車。隨之，歷經了20年的東站商圈也正式“退役”。原本一批依附著老東站而繁榮的商家，是否會隨著客運中心整體搬遷至九堡而集體轉移，繼續在已經形成規模的新商圈中“安營扎寨”逐步壯大，從而形成更為密集的商業體系？
　　目前，圍繞在客運站周邊的5大專業市場已經正式掛牌營業，個體商家逐步入駐開業，其中就不乏東站的老商家。
    盡管眼下的營業仍處于起步階段，但他們紛紛表示，看好新客運商圈未來的潛力。與此同時，由于商圈巨大的商業預期，周邊住宅銷售價格漲幅已達100%。
　　5大市場已掛牌經營
　　2009年10月份，九堡客運中心正式投入使用。時隔三個月，記者來到新客運中心卻發現，一些零星的散客和幾位工作人員令這個近3000平方米的候車大廳內顯得格外空曠。記者不禁擔心，這樣的客流量如何支撐起緊密圍繞客運中心而建的一組龐大的商業體系。
　　據悉，新客運商圈內已經有5大市場正式掛牌經營。杭州四季青服裝城、玖寶精品服裝城、杭州國際服裝城、浙江華貿鞋城、大有時尚女裝廣場都在德勝東路北側一字排開。另外，根據規劃，西側是9萬平方米的新客站商業城，定位為小商品批發；東側是總面積達14萬平方米、共11層的歐華大廈，經營綜合商貿；東南側是同樣定位為小商品批發經營的九華商城，總面積3萬平方米。同時，客運中心站的西南邊，是規劃中的車站綜合商貿功能區，其中囊括了賓館、銀行、會展中心。
　　從政府現有規劃以及已經落成的商業模式來看，新客運站勢必將成為以運營為核心，輻射周邊數平方公里的高度密集大商圈。加之，德勝快速路，地鐵一號線等利好政策的兌現，新商圈將擁有巨大的“攏客”能力。而目前，新商圈的人氣又如何？記者走訪了幾個已經開業的市場。
　　除了四季青和華茂鞋城一樓有些商鋪處于營業狀態外，其他商場的商業氛圍并不濃厚，可以用“冷淡”來形容，甚至有些市場還是“空城”。
　　“說實話，現在生意非常冷清。”四季青一家女裝店主不禁抱怨，“不過前幾天東站全部搬移過來后，人流量倒是有所增加了，我想以后這邊肯定會熱鬧起來的。”據介紹，她是去年10月首批進駐的一批商家，每天還是能保證一定的交易量的。
　　另一位店主主動和記者聊起商場的人氣：“現在真正開業經營的沒有幾家，很多門面都是商場自己拿幾件衣服掛著，找些門衛、保潔人員看店充門面的。像我店里的衣服，也都是市區商場斷碼的拿過來擺賣而已，但是我們都對這個市場比較有信心的。”　　對此，四季青商場招商辦負責人表示，目前市場暫時“冷清”是必然的，因為客運中心雖已試行半年，但還沒有正式大規模地投入使用。“與我們預計的每天至少達4.8萬的客流量還相差比較遠。況且，形成一個成熟商圈需要一定的過程，商圈的繁榮更需要一個過程。現在只能說還處于摸索階段，正在不斷地集聚客流。”
　　商鋪年租金普遍逾10萬元
　　客運中心正東面的東大門商品交易中心目前正建設到地下二層，根據銷售人員介紹，一期商鋪已經全部售完了。“現在20平方米商鋪35年的租金已經達到100萬元，比2008年首次開盤的48萬元已經翻了一番了。”接下來，春節后即將銷售3層以上的二期商鋪，“看這個行情，價格應該還有上漲空間。”
　　作為目前經營得比較熱鬧的四季青來說，租金多少是業內最為關注的。據了解，一層位置比較好的、面積10平方米左右的店面為4年一簽，租金30萬元。二層以上的租金則會相應便宜。
　　另一個商場，國際服裝城招商部經理方如威介紹，按照目前的市場定價，他們商場內18平方米的商鋪是2年一簽，租金21萬-22萬元；25平方米的30萬元；最大的40平方米現在已經沒有了，基本按10.8元/天·平方米的方式收取租金。另外，在其西邊的大有時尚女裝廣場，一間30平方米的商鋪，4年一簽，租金是35萬元。
　　方如威稱，針對摸索階段的特殊情況，基本上各商場都推出了不同的優惠政策。除了和四季青一樣實行免租金一年的優惠以外，按合同簽訂時間入駐營業的商家還能享受減、免收物業稅、管理費，以及獲得網上展示交易平臺等優惠措施。
　　例如現在進駐國際服裝城的商鋪，可享受”滿二送一”的優惠政策，即簽約后滿兩年的商鋪，可免第三年的租金。
　　“從投資回報率的角度來看，商圈內的好幾個市場都是比較有保障的，比如就在附近的紅星美凱龍家居商場。”一位從老東站搬遷過來的個體商家這樣告訴記者。
　　據悉，這一帶許多市場招商負責人均承諾業主，頭三年的投資回報在8%左右，到第四年就達到11%、第五年15%、第六年20%，到第七年回報比例能達到70%。“一般的商鋪投資回報大概都在8%-9%左右，這樣說來，我們這一帶商圈都算是高的了。而且對于客運中心附近的商鋪到底能不能有這樣的回報率，我們心里還是有數的。否則也不會跟著到這里來繼續做生意。”
　　新站“扶了一群，富了一群”
　　同時，客運中心站附近的“原住居民”也得到實實在在的實惠。去年10月，老東站整體搬遷至九堡的消息正式傳出后，客運中心站周圍的小店面租金一路看漲。而且出租特別容易，小旅客、小餐館生意也更好了。“原來大概是租金10萬一年吧，現在我們都漲到30萬一年了！”
　　據了解，很多居民都把分得的4層拆遷安置房做了充分利用，3-4層用來自住，1-2層拿來出租，一般月租金都在1300-2500元/平方米不等。一居民戲稱，“建了新站，扶了一群，富了一群。”
　　隨著德勝快速路、地鐵一號線、長途客運站等等一大批城市公建項目，大家一致認為，未來九堡地區會是一個現代化、國際化的交通樞紐。對于“地鐵商圈”、“高鐵時代”的說法，經營者們普遍認為，核心的地理位置和優越的交通環境，必定能聚攏巨大人流，帶來巨大商機。
　　“我的經驗是市場是靠守的。”四季青服裝城的一位經營者告訴記者，“未來這里會是一個人口達到60萬的繁榮商貿城鎮，現在虧點沒關系，關鍵是看以后。對面就是客運中心，等這邊發展好了，就不做零售了，基本會以批發為主。”