CBD上演搶地大戰 商業地產回暖仍需防泡沫

“CBD12宗土地引來了80多家開發商爭奪，這平均樓面價最起碼得上兩萬吧？再過兩年周邊的房子就都得七八萬了。”近日，剛剛把大北窯附近一套住房掛牌出售的李先生告訴中介取消掛牌，至于原因，李先生表明了他對未來預期的看好。根據《廣廈時代》從中介機構及代理公司了解的情況看來，像李先生這樣的房主大有人在。同時，許多CBD核心區的住宅或商業項目，如首創·禧瑞都、時代帝景以及眾多租售的寫字樓，也因為CBD12塊“黃金”土地的出讓，不同程度地調整了價格。

　　12宗土地引來了“狼群環繞”，除地產公司外，還不乏寶馬、三星等大公司。潘石屹（新聞 博客）更是明言，“哪怕有百分之一的希望，也要盡力爭取”。

　　被譽為CBD“最后盛宴”的土地出讓，真如看上去那么美嗎？

　　供應充足商業地產回暖仍需防泡沫

　　還從未有任何一次商業用地的拍賣能像這12宗商業用地一樣，對樓市有如此之大的影響力。80多家開發商逐鹿角力，12塊地分拆成4塊，早已“名滿天下”的中服地塊更是吸引了61家開發商，可見CBD核心區的價值在開發商眼里不僅僅是一塊普通的商業用地，而是未來CBD區域的地標。

　　然而這個看上去很美的愿望是否能最終實現呢？

　　陽光100常務副總裁范小沖表示，此番CBD核心區12塊地受追捧，正是由于相當一部分投資轉向商業地產。“隨著二套房貸優惠政策的取消、三套房停貸，住宅市場已經和商業地產面臨著相同的投資環境，商業地產的價值正在顯現。”

　　據了解，作為北京市乃至全國的商業金融中心，目前CBD區域的機構已經達到了4799家，平均每季度增長100余家，其中外資及港澳臺企業946家，現代服務業企業2895家，占到CBD總數的60%。另外，金融機構有151家，聚集了17家外資銀行分行及68家外資銀行代表處，分別占整個北京市的68%及72%。無疑，CBD已經成為北京市金融機構數量最多、種類最全的區域。

　　即便如此，CBD發展擴大的腳步也沒有停滯。根據搜房網統計，今年下半年，CBD區域仍將有多達5個全新的寫字樓商業項目入市，新增42.1萬平方米的供應量。空置率一直在20%左右徘徊的CBD將在下半年感受到更大的壓力。業內人士認為，下半年的新增供應，將很可能對目前在租在售的商業項目價格產生沖擊。

　　而根據此次土地出讓規劃，12塊土地，總供應面積達186萬平方米，在CBD區域功能逐漸完善、新增供應不斷入市的背景下，如何進一步刺激CBD區域內商業項目的交易量將是未來不得不考慮的問題。

　　近水樓臺區域一二手房價格或將受益

　　土地還未出讓，CBD區域，尤其是中服地塊就已經吸引了足夠的人氣，這也正是開發商所樂意看到的。據中原地產分析，186萬平方米的土地供應，樓面價很可能接近或超過2萬/平方米。總交易金額更是會達到數百億元。

　　尤其是中服地塊所在的四宗土地，業內普遍預計成交均價將在3萬元/平方米以上。而周邊的少數幾個二手住宅項目的成交均價則多在35000元/平方米。一手住宅則毫無例外全部為5萬元以上的頂級豪宅，如北京財富中心二期，均價為12萬/平方米，長安8號為8萬/平方米，首創·禧瑞都最新一期的對外報價也達到了69000元/平方米。

　　據潘石屹估計，算上建安費、設計費，中服地塊僅開發成本就將在5萬元/平方米。亞豪機構市場總監郭毅也認為，以后該區域的新增住宅，都將會是豪宅產品，產品的過于單一就使得在CBD區域工作的購房人不得不大量“外溢”。所有與CBD臨近的區域或是地鐵沿線，如北邊的望京、麗都區域，東部朝青和通州板塊，東南的百子灣、四方橋等都將因此受益。

　　高密度制約交通壓力讓投資CBD擔上風險

　　根據此次出讓土地的規劃計算得出，CBD核心區的12個黃金地塊的容積率最低的也達到10，最高的容積率甚至達到了驚人的26。要知道，商業寫字樓的容積率一般也僅在5左右，CBD區域還從未出現過如此多的高密度建筑群。換句話說，高密度的制約就要求必須在盡量少的土地上建成容納更多人的建筑。300米以上的“高塔”未來將在CBD愈加平常。

　　據機構預計，出讓的12宗土地將容納6萬人，在容積率如此大的前提下，上下班時公共交通工具是否更加擁擠？私家車是否無處停車？三環路如何吸納這些新增的上班族？都成了投資置業或工作在CBD區域所不能不考慮的問題。近幾年，東三環地區不斷發生的水管爆裂跑水事件，就被認為是交通壓力過大造成的。

　　雖然未來地鐵14號線、6號線和CBD區域內原有的兩條地鐵線將一起分擔大部分的交通壓力，但資深的投資客仍對CBD區域長遠的投資價值表示了擔心。而這種擔心一方面來自金融街、中關村、亞奧等商務區的崛起；另一方面就是CBD自身區域功能的制約。目前的CBD區域，早晚高峰時，車流量近乎飽和，無論是東三環還是東四環，經常出現交通堵塞、行駛緩慢的問題。中原地產張大偉也表示，如果未來沒有更好的解決方案，交通堵塞愈演愈烈，將可能導致新企業望而卻步、原有企業欲脫身逃離的尷尬，勢必連帶住宅市場的價值衰退。