從地?cái)偟骄C合體時(shí)代 昆商業(yè)地產(chǎn)十年漸入佳境

    從地?cái)偟骄C合體時(shí)代 昆商業(yè)地產(chǎn)十年漸入佳境無(wú)論是從’99世博會(huì)，還是以2000年前后開(kāi)業(yè)的昆百大新紀(jì)元店、柏聯(lián)廣場(chǎng)為節(jié)點(diǎn)算起，昆明真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間并不長(zhǎng)，也十年左右時(shí)間。
    十年前，昆明商業(yè)地產(chǎn)基本被遮在住宅地產(chǎn)的光環(huán)之下，更多地充當(dāng)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的副產(chǎn)品，并且往往被一賣(mài)了之。十年后，在全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)“黃金十年”的大背景下，昆明商業(yè)地產(chǎn)也必將走上快速發(fā)展通道。
    剛剛經(jīng)歷了的這十年，對(duì)昆明商業(yè)地產(chǎn)而言，意義尤為深遠(yuǎn)：因?yàn)椋�在這個(gè)時(shí)期，昆明商業(yè)地產(chǎn)從具備最初的形態(tài)，之后漸入佳境，并迎來(lái)了開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)的一個(gè)個(gè)高峰，并在波折起伏中不斷成長(zhǎng)、成熟……鴻城賽特、金碧輝煌、美辰百貨、北辰財(cái)富中心、南亞·風(fēng)情第壹城以及順城等都充當(dāng)了參與者和見(jiàn)證者的角色。
    商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)沒(méi)有萬(wàn)能的教科書(shū)可供復(fù)制。為了更好地迎接即將全面發(fā)展的“黃金十年”，昆明商業(yè)地產(chǎn)走過(guò)的歷程，值得梳理和總結(jié)。
發(fā)展歷程
機(jī)緣：以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)“開(kāi)山立市”
    核心提示1993年至1998年之間，昆明商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正式步入第一個(gè)發(fā)展階段。這一階段櫻花購(gòu)物中心、五華大廈、西南商業(yè)大廈、天元大廈、昆百大新紀(jì)元店相繼建成并開(kāi)業(yè)，它們成為昆明第一批成型的商業(yè)項(xiàng)目。
    在最初的過(guò)程中，昆明商業(yè)以地?cái)偂⑸鐓^(qū)底商、臨街商鋪以及超市等初級(jí)形態(tài)為主，主要充當(dāng)住宅地產(chǎn)的副產(chǎn)品角色，總體商業(yè)體量不大，各商業(yè)項(xiàng)目間的聯(lián)系也比較松散。
    昆明商業(yè)地產(chǎn)的起步要從專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)說(shuō)起。1989年，由于青年路面臨改造，以青年路服裝批發(fā)商集體搬遷至螺螄灣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，形成了后來(lái)聲名鵲起的螺螄灣商品批發(fā)市場(chǎng)。此后專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)一發(fā)不可收。據(jù)介紹，圍繞螺螄灣片區(qū)和二環(huán)路兩側(cè)又陸續(xù)出現(xiàn)了廣豐、雙龍、玉帶河、永豐、宏盛達(dá)、菊花、小壩、黃土坡等經(jīng)營(yíng)食品、服裝、機(jī)電、建材、汽車(chē)等主題業(yè)態(tài)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2004年，昆明市區(qū)共有103個(gè)各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，它成為過(guò)去近20年，昆明商業(yè)地產(chǎn)的最主要的形態(tài)之一。
    以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，1993年至1998年之間，昆明商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正式步入第一個(gè)發(fā)展階段。這一階段櫻花購(gòu)物中心、五華大廈、西南商業(yè)大廈、天元大廈、昆百大新紀(jì)元店相繼建成并開(kāi)業(yè)，它們成為昆明第一批成型的商業(yè)項(xiàng)目。
這一階段中，還有很多標(biāo)志性事件，比如，怡心園以及隨后的南亞風(fēng)情園帶動(dòng)了滇池路的餐飲娛樂(lè)業(yè)，成為昆明新的中高端商業(yè)集中區(qū)；昆都百貨“一不小心”變身為了昆明最時(shí)尚的休閑娛樂(lè)集中區(qū)；西貢碼頭啟動(dòng)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和招商，成為滇池路最早的租賃型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；昆明第一個(gè)寫(xiě)字樓——鴻城廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)……
調(diào)整：從高峰轉(zhuǎn)向低谷
    核心提示2003年，由于大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)“熄火”，昆明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)新開(kāi)工面積、竣工面積以及施工面積均處于較低點(diǎn)，整個(gè)市場(chǎng)陷入低谷。
都說(shuō)’99世博會(huì)使昆明的發(fā)展至少提前了十年。1998年、1999年，借力世博會(huì)，昆明商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了較大規(guī)模的改造或重建。其間，寫(xiě)字樓、商務(wù)樓等辦公物業(yè)也大量涌現(xiàn)。至祥置業(yè)（昆明）研究中心表示，’99世博會(huì)的召開(kāi)給昆明商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了第一次快速發(fā)展的契機(jī)。昆明商業(yè)地產(chǎn)的視野開(kāi)始從云南省、昆明市拓展到了全國(guó)乃至逐步上升到了世界的范疇。
2001年、2002年，昆明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆局面并沒(méi)有隨著世博會(huì)的結(jié)束而全面退燒。相反，2001年，金碧輝煌、鴻城賽特、新東方女人廣場(chǎng)、福林廣場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)，將昆明商業(yè)地產(chǎn)推向了首個(gè)發(fā)展高潮。直至2002年，這一年由于許多商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目基本完成開(kāi)發(fā)，并進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段，昆明商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)上均達(dá)到高峰。
    市場(chǎng)的火爆無(wú)法掩蓋一直存在的虛熱現(xiàn)象，最終，危機(jī)出現(xiàn)了。經(jīng)歷了短暫的運(yùn)營(yíng)之后，部分本身存在運(yùn)營(yíng)等諸多問(wèn)題的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目露出了敗相：金碧輝煌由于后期經(jīng)營(yíng)保障不力，導(dǎo)致商戶不能順利進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；鴻城賽特出現(xiàn)大幅經(jīng)營(yíng)赤字，面臨淡出市場(chǎng)的危險(xiǎn)；新東方女人廣場(chǎng)徹底敗下陣來(lái)，淡出昆明市場(chǎng)……諸多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)運(yùn)行故障。
    2003年，由于大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)“熄火”，昆明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)新開(kāi)工面積、竣工面積以及施工面積均處于較低點(diǎn)，整個(gè)市場(chǎng)陷入低谷。