專業市場策劃：專業市場“井噴”式開發 躍身商業地產主流

“專業批發市場策劃咨詢招商銷售”實戰實例系列：

    2009年，專業市場迎來“井噴”式開始，據不完全統計，在成都市區版圖上，今年同時開建了不低于三十家專業市場，集中分布于三環外繞城高速周圍。自《成都市商品市場布局規劃（2009-2020）》出臺，眾多新興專業市場如雨后春筍在2010年集體亮相，主要涵蓋了汽車汽配、家居建材、五金機電、專業工程機械、家紡服裝、印刷物資等行業，并且各個專業市場都是動輒幾百上千畝、投資過百億、建設周期5-10年。

　　6月初，成都商報記者兵分四路到新都、雙流、青白江、龍泉驛現場探訪專業市場現狀。據此次探訪的不完全統計，目前四區域已建及在建專業市場達到了36個之多，總占地面積4多萬畝。

　　青白江

　　　　分兩大片區集中開發，后期還有大量待建市場

　　“青白江的專業市場開發熱潮，大概是從2009年開始的。”佳飛國際建材家居市場常務副總張浩介紹，從2009年開始各大開發企業就在青白江大面積拿地。順著大件路往北進入青白江，周邊都是在建、在售、在招商中的專業市場。僅僅是佳飛國際建材家居市場的附近，就匯聚了華川銀地、旗艦物流、俊祥物流等多個專業市場，這些市場大部分都是在建市場，施工進度也大致相同。據成都商報記者現場目測，圍繞佳飛國際建材家居市場周圍的專業市場面積達到了5000畝左右。

　　順著成金青快速通道進入青白江，就進入了青白江專業市場另一集中地，首先是大港陶瓷建材市場，接下來就是西部鋼材市場、邦邦建材市場、青龍國際建材市場等等。據記者現場不完全統計，大概有10多家開發商匯集于此，整體開發面積超過了10000畝。

　　成都商報記者看到，這兩大片區的專業市場基本都是在建的市場，已經正式運營的市場最多只占到了不到20%。這些扎堆的市場在經營產業上有很大的重合，特別是家居建材產業，幾乎每個市場都有。除了這些看得到的市場外，還有大量正在整理的土地。“這些正在整理的土地，大部分都是專業市場用地。”一位不愿透露姓名的專業市場策劃表示，雖然知道用途是作為專業市場，但具體是哪個開發商開發、什么時候拿的地等等都是謎。

　　青白江新興專業市場

　　大港陶瓷建材城：占地2313畝，建面200萬平方米，倉儲面積預計達40萬平米。銷售價格未定，接受VIP登記，認購VIP可以享受3萬抵5萬的優惠；招商一期已經結束，全部滿租；20-30元/平方米/月，租一年送一年。

　　佳飛國際建材家居市場：占地1024畝，建面69萬余平方米。分二期開發，一期477畝，二期547畝，預計三年建設完成。1期1層完成招商率100%，1期2層完成85%，租金25元/平方米/月。

　　華川銀地國際建材城：占地3000畝。

　　西部鋼材城：占地1000余畝，一期占地500余畝，商鋪建面5萬平方米，堆場占地10萬平方米。

　　北辰汽車市場：占地600畝，建筑面積40萬平方米。

　　俊翔物流：占地400余畝，建面近17萬平方米。

　　成都西部旗艦物流：占地近450畝，建面近17萬平方米。

　　中國西南城：占地5000多畝、建面約500多萬方。

　　青龍國際建材裝飾城：占地約875畝，建面約50萬平米。

　　西部建材產業園：占地384畝。

　　邦邦建材城：占地562畝。

　　萬貫國際五金機電配送大市場：占地近2000畝。

　　金茂建材城：占地493畝。

　　金世界（國際）石材城：占地526畝，建筑面積25萬平方米。

　　雙流

　　　　不少配套服務商已經進駐，初顯活力

　　紅牌樓向外、雙流九江，雖然并不是專業市場最集中的地方，卻可以被稱為發源地。2008年，元瑞國際家居商城出現時，主城區內商品市場外遷規劃還未出臺，這個市場被業界稱為“瘋狂的舉動”，卻意外受到家居商家和投資者的熱捧，首批次少量商鋪發售時，6800余元/平方米的價格令推出的商鋪很快銷售完畢，很多在紅牌樓商圈做生意的家居商家，也迅速被吸引到這里租鋪做生意。今年下半年，元瑞國際家居商城一期即將開業，均價30-50元/平方米·月的租金也算是專業市場中較好的。同樣位于九江的金恒德汽配城與元瑞國際家居商城的情況相似，一期已經開業，雖然人氣還不是特別旺，但商家對未來都很有信心。目前金恒德汽配城內，除了開門營業的商家外，超市、銀行、通訊營業廳也進駐服務，各種中型、小型貨車穿梭其間，也使市場顯示出活力。在這兩個專業市場的帶動下，合力達也看好九江，布局西部食品城。

　　傳統的紅牌樓汽配商圈向外，九峰和摩爾國際兩個汽配城同樣受到關注。摩爾國際現在只剩幾間商鋪可以銷售，整個專業市場從一樓到四樓招商基本結束，很多商家都在緊張裝修，期待盡快搬離原來的老市場，入駐新市場開門迎客。

　　雙流新興專業市場

　　元瑞國際家居商城：占地1600畝，建面170萬平方米，一期正在招商，租金約50元/平方米/月。

　　金恒德汽配城：占地2200畝，建面130萬平米。已部分開業，150平方米租金每月3000元。

　　摩爾國際文化商貿城：占地398畝，建面21萬平方米。一樓租金100余元/平方米，四樓均價30余元/平米。

　　西部食品城：兩期開發，總建面60萬平方米，一期占地443畝。

　　新都

　　　　家具產業園廣告攻勢大，現場過于沉寂

　　當看到各種家居品牌、家居市場的廣告牌在路邊爭奪你的視線的時候，你就能知道，成都家具產業園到了。

　　在成都市規劃當中，位于新都區新繁鎮的成都家具產業園總共占地6平方公里，其中的全球家具建材CBD又分為了家居市場區域以及原輔材料工具市場區，面積超過了總規劃的一半。占地超過三平方公里的專業市場———這不僅可以帶來一個全新的產業集群，同時也可以帶來一個數量恐怖的投資機會。

　　成都商報記者在沿途看到了無數塊廣告牌，香江全球家居CBD、力美家具材料商城、雅萊斯國際家居廣場……但是，和猛烈的廣告攻勢完全不同的是，現在的家具園還顯得太過于沉寂。一路過來，路邊到處都打上了圍墻，但是圍墻的內部卻看不到建筑物的聳起。在一路廣告指引下，來到了家和家園售樓處，不料是鐵將軍把門。幾經周折才有路人表示，幾天之前此處還開著，有時候還挺熱鬧，突然就關門了。站在售樓處邊上可以看到，不遠處，家和家園已經幾乎快建設完成的國際家居博覽中心就在那里，只是工地上看不到往日的忙碌。在整個家具園內，目前唯一開放的招商中心便是香江全球家居CBD，雖然從路邊指示牌以及規劃項目圖上可以看到眾多的其他項目，但是基本上所有的項目現在都還只是一片空地。反倒是少數規模不大的家具周邊產業市場已經建成開始營業，不過看起來人氣不足。

　　新都新興專業市場

　　成都國際商貿城：占地2090畝，建面245萬平方米，全部商鋪不賣。一期12000個商鋪，租金268元/平方米·月。

　　成都國際五金機電城：占地5000畝，建面480萬平方米。一期基本售完，17000元/平方米。八年起租，前三年免租。

　　中塑·成都國際貿易中心：占地1100畝，建面300萬平方米，由多個專業市場、會展中心、酒店、寫字樓構成。一期一組團目前銷售70%以上，價格7280元-18800元/平方米，預期10月開業。

　　元貞國際機械城：占地500畝，建面50萬平方米。銷售80%左右，均價約8000元/平米。

　　潤茂·成都國際酒店用品城：占地300畝，建面24萬平方米，均價約10000元/平方米。

　　北新國際物聯港：占地5000畝，建面480萬平方米，均價約17000元/平方米，租金約50元/平方米/月。

　　香江全球家居CBD：占地3000畝，一期銷售完畢。

　　全球家居CBD·家和家園國際家居商城：240畝。

　　中潤·歐洲城國際家居總部：560畝

　　星俞·藝博家居博覽園：200畝

　　成都明道投資公司項目：150畝

　　成都潤川項目：300畝

　　成都雅士林項目：220畝

　　愛登堡國際燈具燈飾博覽中心：150畝

　　成都列維士鵬輝項目：150畝

　　　龍泉

　　　　南汽東移打造中國底特律

　　在九峰國際汽車博覽新城進駐龍泉之前，龍泉還有一些其他的專業市場規劃，比如博美建材城、西南食品城以及三聯家禽市場等。而根據后來龍泉區“南造北貿”的產業規劃，龍泉所有的專業市場如今都建在西河鎮周邊，以九峰為主周邊還有幾個與汽車相關的市場。

　　如今的九峰國際汽車博覽新城已經開發兩期，但是開發面積僅有200余畝，并且已經銷售完畢，一樓商鋪價格10000多元/平方米，而樓上的鋪面價格超過6000元/平方米。根據項目銷售人員介紹，未來九峰還有大車、摩托車、二手車交易市場以及大量4S店。為了給產業市場做配套，九峰還會有寫字樓、住宅甚至別墅等產品出現。

　　眼下的龍泉，汽車行業已經成為重點經濟支柱，根據成都市“南汽東移”的規劃，紅牌樓等地的汽貿市場將逐步轉移到龍泉。而據銷售人員介紹，此前規劃的三聯家禽市場也將轉型做汽配業。

　　除了九峰3000畝的規劃，在成洛大道對面還有1000多畝的汽配用地以及一個大型的國際汽車會展中心處于規劃之中，有業內人士表示，未來的西河鎮，就有點中國底特律的味道了。

　　龍泉新興專業市場

　　九峰國際汽配城：占地3000畝，目前已開發兩期，共200多畝，都已經交付，正在招商。按照之前售價，一樓鋪面每平米價格超過一萬，3樓以上價格6000余元/平方米。

　　西南食品城：占地300余畝，標準商鋪1125套。

　　專業市場數據統計均自開發商公開數據

    開發商說：“招商率達到100%”、“銷售已經完成90%”、“在我們市場買鋪子要用搶的”……

　　投資者說：“每個月租金收入才1000多元，還不夠付月供”……

　　經營者說：“每天的營業額才100多元，還不夠生活”……

　　開發商說：“招商率達到100%”、“銷售已經完成90%”、“在我們市場買鋪子要用搶的”……

　　投資者說：“每個月租金收入才1000多元，還不夠付月供”……

　　經營者說：“每天的營業額才100多元，還不夠生活”……

　　兩年前，雙流九江，元瑞國際家居商城以1600畝、170萬平方米的體量宣布新興專業市場誕生，當業界還在爭論其生存可能性時，沖在第一線的商家、投資者已經以瘋狂的搶鋪行動讓各種理論顯得異常無力。
　　兩年后，專業市場在繞城外全面開花，動輒數千畝的規模讓市場習以為常。

　　A

　　專業市場，這個一度被邊緣化的產品，隨著主城區商品市場規劃的出臺，正以驚人的速度和規模躍身為商業地產中的主流產品，觸動商業投資神經。

　　然而，作為新秀，專業市場面臨很多尷尬，雖然絕大部分專業市場受到業內人士、投資者熱捧，成都商報記者卻沒有找到一家機構對專業市場有系統的調查，更別說統計出市場供應量，給出理性的分析；雖然被寄予了家居、汽配、藥材等行業升級變臉的重任，部分運營者卻并沒有專業的市場運作能力；雖然在銷售層面印證了自身的魅力，實際招商過程卻需要面臨重重困難……

　　兩件事讓成都商報記者印象深刻。

　　其一，去年城西某賓館里舉行了一次青白江某鋼材專業市場的招商會，可以容納300人的會議室擠了500多人，陸續趕到的商家甚至把會場外的走廊都擠滿了，只能透過窗戶聽里面的推薦。這個項目本來準備在招商會后做一輪大規模推廣，沒想到會一結束，鋪子就租完了。

　　其二，一次閑談中，一位在業界頗有影響力的專業市場營銷負責人曾直言：“以前誰懂營銷？都沒做過。兩個人網上下點圖片，想句廣告語，宣傳資料一晚上就做出來了，用一年都沒變過。”倉促做出來的宣傳資料并不精致，卻并沒有影響商鋪的銷售，“沒想到會賣那么火，簡直就是搶，一期大部分是行業內的人在買，后來投資者也跟進來”，他回憶，“舊的市場外遷，商家必須找到鋪子做生意，否則只有退出。”

　　B

　　火，是這兩年專業市場的主題詞。

　　無論是層出不窮的新市場，還是個個號稱的百萬平米規模；無論是鋪天蓋地的銷售、招商廣告，還是投資者的蜂擁而上。火，是這兩年專業市場的主題詞。

　　兩年后的今天，最早一批面市的專業市場或營業或正在招商，真實的運營狀況和商家的經營情況可以真正說明這個商業新秀的成長之路。所以，成都商報記者兵分四路，對成都新都、雙流、青白江和龍泉驛這四個專業市場最為集中的區域實地采訪，還原當前專業市場的銷售情況、招租狀況、租金水平和商家的經營狀況。

　　據成都商報記者不完全統計，一方面，已經建成和在建的專業市場就有36個，規模達到42590畝，涉及到家居、建材、汽配、鋼材、藥材等眾多行業；另一方面，主城區原有的百余個商品市場的商家，能否填滿這些新興的專業市場，還是未知數。已經營業的專業市場，狀況似乎也并不那么樂觀。但我們更愿意給這些新興事物更多關注和時間，期待它們真的可以給行業發展帶來新機遇。

　　　專業市場四面圍城之下，商家是否愿意離開城里到城外來做生意？成都商報記者在調查中發現，這個問題在一定程度上阻擾著新興專業市場的成熟。兩年前最早一批面市的專業市場目前或營業或正在招商，其真實的運營狀況可以真正說明這個商業新秀的成長之路。

　　　向左走

　　　　逐步外遷政策引導下

　　　　招商情況良好

　　“一期招商已經全面結束，招商率達到了100%。”中國大港集團總裁張高峰告訴成都商報記者，從去年11月正式招商到現在，一期3000多間鋪面已經全部租出。

　　盡管摩爾國際的汽配展銷區還沒有正式營業，但是成都商報記者在現場看到，從一樓到四樓，幾乎每一間商鋪都貼上了統一樣式、字體的店招，少量商鋪正在裝修，不時有業主或是商家走進商城參觀。 而摩爾國際銷售顧問透露，項目招商情況不錯，目前可售商鋪僅4樓有少量幾間，其他的全部出售。招商部的工作人員正免費幫業主出租商鋪，1樓的鋪面月租金可達100余元/平方米，4樓超過30元/平方米。這個價格和網絡上業主自己掛出的租金價格相符，三樓優質商鋪，35平方米要價2600元/月，平均每平方米月租金超過70元。

　　“1期1層完成招商率100%，1期2層完成85%。”佳飛國際建材家居市場負責人透露，不出意外今年下半年佳飛一期將正式對外營業。

　　“一期一組團開出的商鋪，現在已經銷售超過70%。”中塑·成都國際貿易中心的工作人員介紹，預計10月一期一組團將開業。

　　“成都國際商貿城招商情況非常好，一期12000個商鋪，目前基本招完”……相當多的專業市場負責人都對成都商報記者表示銷售和招商情況非常好。

　　向右走

　　　　產業轉移不到位

　　　　部分新興專業市場吃不飽

　　在城東某新興專業市場，銷售中心的工作人員已經處于休整狀態，因為項目開發的前兩期已經銷售完畢，而在一旁的招商中心里，一個小姑娘獨自坐著，墻壁上的招商進度表顯示，已經有近6成的鋪子找到主人。“不過，開業還要過一段時間，為了招商，進駐的商家第一年可以免租，第二年的租金在20元-30元/平米·月之間，以后逐年遞增，但是幅度較小”，這個小姑娘這樣告訴成都商報記者。

　　在龍泉成洛大道，近2000畝的土地將用作汽配城建設。據其銷售人員介紹，對面的三聯家禽市場也已經修改規劃用作汽配產業。龍泉現在已經是成都的汽車生產基地，根據龍泉區政府“南造北貿”的規劃思路，位于龍泉北的九峰國際汽配城周邊區域將全部打造成汽配產業。“其他產業進來，政府根本不會批地”，該銷售人員說。

　　聲音

　　　　短平快開發模式存在很大隱患

　　　　星彥地產總經理張猛：

　　　　短平快開發模式存在很大隱患

　　作為產業遷徙的承接置地，專業市場的擴大式發展是城市發展的過程，部分趁著熱潮采取“短、平、快”開發模式的市場，在后期的招商和運營方面存在很大的隱患。

　　現在專業市場的確很熱，不過并不會一直這樣熱下去。在專業市場逐步外遷的政策引導下，商家尋求新的發展口岸為新興的專業市場帶來的客源，但整體的需求量是有限的；同時，借著商業地產的熱浪，部分投資者也轉戰專業市場，但對于這樣一個投資者并不太了解的市場，其投資風險也顯得較大；在這樣的情況下，專業市場的熱度會逐漸減弱。

　　一技之長 專業市場也需要

　　　　雅士利涂料蘇州有限公司成都總代理負責人林駿：

　　　　一技之長 專業市場也需要

　　從成都出發，順著成金青快速通道進入青白江境內看到的第一個專業市場就是大港陶瓷建材城。遠遠就可以看到林立的塔吊，施工正在進行中，有部分的商鋪已經建至第三層正在封頂，剩余部分基本進度在第二層。據中國大港集團總裁張高峰介紹，從去年年底開始到目前招商已經基本完成，“一期3000間鋪面基本全部滿租。”

　　“我們在大港租用了8間店鋪，面積近900平方米。”雅士利涂料蘇州有限公司成都總代理負責人林駿表示，之前在府河建材市場租用的100多平米的店鋪已經不能滿足公司的發展，在多方考量后選擇了大港陶瓷建材城。林駿稱，“在前期尋鋪過程中，考察了不少專業市場，大港最為吸引我們的地方在于，其在陶瓷衛浴方面的優勢。”現在新興的專業市場更多是大綜合類市場，在后期運用過程中同質化競爭激烈，很難形成商業氛圍。大港以陶瓷衛浴作為其支撐，在此基礎上帶動鏈條產業。“就像富森·美家居一樣，把板材這塊做精之后，市場氛圍越來越濃厚，其他附帶產業也就都紅火了，專業市場的發展更需要擁有一技之長。”林駿如是說。

　　對于后期的經營，林駿打算：“目前在大港的這個鋪子主要來做產品批發，針對的主要是二三級城市的零售商。”這一點來說，青白江的物流中心就是最好的硬件支撐。據林駿透露，“油漆涂料行業都會囤積大量的貨在門店上，一般成都門店的囤貨量在200萬-300萬元，預計未來大港門店會達到300萬-400萬元。”因此，倉儲顯得格外重要，林駿將會另外再租用200-300平米的倉庫，大倉儲、大物流，是他對未來發展前景看好的兩大要素。

　　　謹防“香餑餑”變“燙手山芋”專業市場并非遍地黃金

　　“買的時候花了五六十萬元，現在一個平方一個月才租成20多元。”購買了某汽配城商鋪的張先生最近很郁悶，賣也賣不出去，租金又低得可憐，這讓他左右為難。而在城南某建材市場經商的王女士對眼下的處境也頗有抱怨：“每天的營業額可能就是100元左右。每個月的收入還不夠支付租金、水電以及日常的生活開支。”

　　據成都商報記者了解，類似這兩位的現象并非是個案，目前確實有部分投入運營的專業市場經營冷清，甚至可以說是門口羅雀。對于清淡的經營狀況，有部分商家是沒有準備的，也有部分商家在入駐之前就做好了打持久戰的準備。“在3-5年的時間里，我的主要客戶都會是二三級城市的零售商，主要做批發。”在城北某建材市場租下900平方米商鋪的李先生認為，新興的專業市場肯定有風險，商家自身抗風險能力和資金實力是一方面，更主要是市場本身的定位、運營、資金量，“有成功案例和運營經驗，是我選擇專業市場的首要條件。”

　　“選擇專業市場是一門學問，并不是所有的專業市場都是‘香餑餑’，如果后期運營不當，可能就變成租不出去也賣不出去的‘燙手山芋’。”星彥地產成都公司總經理張猛認為，在當前的市場環境下，不少行業的專業市場建設呈現集中爆發之勢，存在供需失衡的潛在風險。專業市場由于其設計和定位的特殊性，一旦無法吸引商家入住，就很可能成為死鋪，而且轉手也會比較困難。在選擇專業市場時，除了要考查項目的地理位置和規模、開發商的實力等常規項目外，產業市場的發展前景、后期運營的團隊以及相關的營銷方式等都需要有所了解，以便能全方位的測算投資回報率，以免做出錯誤的決策。

　　招商可以想辦法，商氣還得慢慢養

　　一、二期工程已順利完工的金恒德汽配城目前一期正在試營業，中心圓形廣場一樓開了一家超市，超市收銀員是位大姐，熱情的她會提供免費開水給客戶泡方便面，不少老板喜歡在這里聊聊天。

　　“老板買了這個鋪，我是幫忙的。”這位大姐說：“慢慢來嘛，不是我的鋪子感覺不到壓力，以后來這兒開店的人多了可能就更好賺錢了。”一位正在買煙的操外地口音的老板，租了一間150平方米的鋪面，月租金2000多元：“目前生意一般，再過段時間我相信會更好的。”從超市走到中心廣場后面已經試運營的商鋪群，左邊第一間商鋪是銷售汽車工具的，在成都商報記者采訪時，兩個年輕小妹正在休息：“沒客人來就很閑，不過以后這片成氣候了，生意就會好的。”在香江全球家居CBD的招商中心，成都商報記者到達時大廳內略顯冷清，巨大的沙盤前一個人都沒有，幾名銷售人員正休閑地在電腦前看著資料。“一期已經銷售完了，二期現在還沒有具體的開盤時間。”一名銷售人員如此表示。

　　為了更好的招商，九峰、摩爾汽配、金恒德等汽車及配件的專業市場也在開始嘗試做訂單式商業。據金恒德相關負責人表示，金恒德汽車專業市場的店面設計會事先跟商家做溝通，了解他們的需求。此外，補貼租金也是吸引商家的重要手段，位于德陽的四川國際石材城承諾前5年讓利招租后3年租金不漲。元貞國際機械城則會為入住商家補貼首年租金，對物業管理費打五折，而九峰國際汽車博覽新城也會為商家免掉第一年的租金。除了補貼租金，開發商也不忘提升商業環境。在紅牌樓二手車市場搬遷后，相當部分的商家選擇了位于聚龍路的摩爾汽車用品廣場，其規劃“一站式”服務、全新的商業模式也對商家和消費者形成了吸引力。另外在新興的專業市場周邊規劃一些配套的住宅和寫字樓等產品似乎已有必要，九峰國際汽車博覽新城后期就規劃有住宅產品。有業界人士表示，這樣做其實是為了留住商家及解決工作人員的后顧之憂，因為商家整天在這邊做生意，居住以及生活問題最好能就近解決。

　　新港地產執行董事張紅兵認為，目前成都正在承接產業轉移，很多對應的物流及配套企業都會進入成都，這給專業市場的發展帶來了機遇。整體而言，專業市場是個高風險高收益的投資領域，由于新興的專業市場位置多數比較偏僻，所有投資門檻比較低。不過這些專業市場的成熟還有一個比較長的過程，在此過程中產業規劃所起的作用比較明顯。在政府規劃區域之內的專業市場如今剛剛起步，成熟還需要時間。