專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)策劃：地下空間商業(yè)下一個(gè)機(jī)遇

“專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃咨詢(xún)招商銷(xiāo)售”實(shí)戰(zhàn)實(shí)例系列：

　  地下空間大開(kāi)發(fā)是一座城市建設(shè)發(fā)展的大趨勢(shì)，功能越是多元化，開(kāi)發(fā)和利用價(jià)值就越大。“十二五”期間，北京的地下空間商業(yè)進(jìn)入全面建設(shè)期。規(guī)委相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，北京市將制定全市統(tǒng)一的地下空間規(guī)劃綱要，將各區(qū)縣的規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)籌安排，優(yōu)化設(shè)計(jì)。《北京中心城中心地區(qū)地下空間開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃綱要》也將于年內(nèi)出臺(tái)。

　　●北京的地下商業(yè)分為兩類(lèi)

　　地下商業(yè)是北京較有特色的一種商業(yè)形式，北京廣闊的地下空間最初的設(shè)計(jì)是為戰(zhàn)時(shí)防空所用，和平時(shí)期逐漸成為商家重要的空間選擇。地下商業(yè)雖然不是北京商業(yè)的主流，但優(yōu)勢(shì)還是明顯的。

　　地下商業(yè)對(duì)零售業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)很好的商機(jī)，因?yàn)椴槐卦僭诔鞘兄行哪切┐缤链缃鸬牡囟螤?zhēng)搶鋪位，而將注意力轉(zhuǎn)移到與地鐵接通的地下商業(yè)街，尋求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　從北京幾個(gè)主要商圈的地下商業(yè)看，都有緊鄰地鐵的優(yōu)勢(shì)，這就為它們縮短市場(chǎng)培育期提供了條件，因?yàn)榈罔F沿線(xiàn)人流密集，商業(yè)氛圍濃厚。北京到2020年地鐵輕軌線(xiàn)路將達(dá)到30條、車(chē)站450個(gè)，長(zhǎng)度超過(guò)1000公里，這樣的發(fā)展孕育著新的商機(jī)，帶動(dòng)了地下商業(yè)的開(kāi)發(fā)。

　　目前北京包含兩類(lèi)地下商業(yè)，一種是老牌地下商業(yè)，多數(shù)以地下通道、防空道等改造而成，相對(duì)檔次低、商品多、價(jià)格便宜，賺的就是“順路”錢(qián)。以西單、公主墳、永安里為代表，是小商品的聚集地，其中公主墳與西單和永安里的兩處地下商業(yè)區(qū)相比，無(wú)論是檔次還是產(chǎn)品豐富度，都要遜色不少。攤主做的是乘坐地鐵上下班人群的生意，主要出售手套、拖鞋、肩包、廉價(jià)兒童玩具。

　　另一種是自發(fā)型地下商業(yè)，其有著位置佳、空間大、功能全、品牌多的特性，提到成熟的地下商業(yè)，人們很快會(huì)想到中關(guān)村龐大的地下商業(yè)群落。中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心成為了中關(guān)村地下商業(yè)最早出現(xiàn)的一家購(gòu)物中心。這座沒(méi)有地上營(yíng)業(yè)面積的購(gòu)物中心由商業(yè)步行街、專(zhuān)賣(mài)店、運(yùn)動(dòng)城與津樂(lè)匯百貨、家樂(lè)福、影城組成，4號(hào)線(xiàn)、10號(hào)線(xiàn)的建成更是為中關(guān)村起到了如虎添翼的作用。

　　●高低端地下商業(yè)都不可或缺

　　其實(shí)無(wú)論是老牌低端地下商業(yè)還是自發(fā)型高端商業(yè)都是不可或缺的，中國(guó)的消費(fèi)市場(chǎng)高端、低端都需要。北京的批發(fā)市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，包括動(dòng)物園這樣的地方都有市場(chǎng)，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任兼秘書(shū)長(zhǎng)朱凌波認(rèn)為，“這是中國(guó)現(xiàn)階段的消費(fèi)能力和多元化決定的，高低本身并不重要，關(guān)鍵是政府在做地下商業(yè)之前要有一個(gè)概念性、控制性的規(guī)劃，要把交通規(guī)劃跟商業(yè)規(guī)劃結(jié)合起來(lái)。在設(shè)計(jì)地鐵的時(shí)候就應(yīng)該考慮到未來(lái)商家怎么利用這個(gè)空間，包括要做成什么樣的商業(yè)，把地上地下設(shè)計(jì)成一體化。”

　　地下商業(yè)的問(wèn)題不少。首先硬件設(shè)施難達(dá)品牌入駐要求，品牌商家并非是對(duì)北京的地下商機(jī)視而不見(jiàn)，而是北京不少地下空間的面積、層高和消防通道等固有硬件條件很難達(dá)到知名商業(yè)品牌入駐的要求。

　　項(xiàng)目建設(shè)初期沒(méi)有規(guī)劃。京城不少商業(yè)設(shè)施、寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)地下商業(yè)的目的，大多都是抱著“不浪費(fèi)空間”的思路，并未在項(xiàng)目建設(shè)階段進(jìn)行先期規(guī)劃，這令日后地下商業(yè)的發(fā)展舉步維艱。

　　另外，還有安全隱患的問(wèn)題。

　　全國(guó)人大代表、上海申通地鐵集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)應(yīng)名洪認(rèn)為地下空間立法刻不容緩，近年來(lái)，關(guān)于地下建筑物的產(chǎn)權(quán)糾紛日益增多，凸顯了我國(guó)對(duì)地下空間立法的缺位。迄今為止，我國(guó)對(duì)地下空間的開(kāi)發(fā)利用管理，尚未制定正式的法律、行政法規(guī)，只有原建設(shè)部頒布的《城市地下空間管理規(guī)定》。

　　朱凌波表示，如果沒(méi)有規(guī)劃只能是有什么樣的形態(tài)就做什么樣的形態(tài)，但是沒(méi)有規(guī)劃仍然存在諸多隱患，也很難讓地下商業(yè)良好地發(fā)展，只有將城市規(guī)劃、交通規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃做到一體，才是理想狀態(tài)，但在現(xiàn)有體制下，各部門(mén)的協(xié)調(diào)仍有一定難度。

　　●鏈接●

　　京城六大商圈地下商業(yè)

　　在京城六大商圈內(nèi)，都存在著頗具代表性的地下商業(yè)模板。它們有自發(fā)形成的小商品攤位，有重金打造的高檔商城，也有逐漸擴(kuò)大的休閑娛樂(lè)一站式“地下城”。

　　亞奧商圈

　　新奧購(gòu)物中心地下一二層

　　營(yíng)業(yè)規(guī)模：約24.5萬(wàn)平方米

　　鄰近地鐵：8號(hào)線(xiàn)

　　經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：作為奧林匹克公園中心區(qū)的商業(yè)旗艦，新奧購(gòu)物中心將引入近3萬(wàn)平方米的特色百貨主力店，還將打造名品專(zhuān)賣(mài)店聚集的步行街、饕餮餐飲街。

　　崇文門(mén)商圈

　　國(guó)瑞購(gòu)物中心地下二層

　　營(yíng)業(yè)規(guī)模：約8000平方米，300余商戶(hù)

　　鄰近地鐵：5號(hào)線(xiàn)、2號(hào)線(xiàn)

　　經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：與青春時(shí)尚的崇文門(mén)商圈的新世界百貨、國(guó)瑞購(gòu)物中心形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。主打中低端鞋業(yè)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)。

　　西單商圈

　　地下文化廣場(chǎng)

　　營(yíng)業(yè)規(guī)模：建筑面積4萬(wàn)余平方米

　　鄰近地鐵：1號(hào)線(xiàn)、4號(hào)線(xiàn)

　　經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：各類(lèi)小型外貿(mào)店和小商品店，有服裝鞋帽、工藝品、小型超市和運(yùn)動(dòng)品牌專(zhuān)賣(mài)區(qū)、部分品牌專(zhuān)賣(mài)店、屈臣氏等，還包括滑冰場(chǎng)、餐飲區(qū)、4D電影院、游戲廳等。

　　國(guó)貿(mào)商圈

　　新秀外貿(mào)城

　　營(yíng)業(yè)規(guī)模：營(yíng)業(yè)面積約300平方米

　　鄰近地鐵：1號(hào)線(xiàn)

　　經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：由自行車(chē)停車(chē)區(qū)改造而成，主要經(jīng)營(yíng)外貿(mào)商品、休閑服裝、箱包、美甲等。

　　公主墳商圈

　　地鐵通道雜貨區(qū)

　　營(yíng)業(yè)規(guī)模：10余家商戶(hù)

　　鄰近地鐵：1號(hào)線(xiàn)

　　經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：從地下通道到接近地鐵1號(hào)線(xiàn)的地下長(zhǎng)廊中，一側(cè)布滿(mǎn)了小商品攤位，這些攤位主要銷(xiāo)售服裝鞋帽以及小工藝品等。

　　中關(guān)村商圈

　　地下購(gòu)物區(qū)域

　　營(yíng)業(yè)規(guī)模：地下建筑面積約為50多萬(wàn)平方米

　　鄰近地鐵：4號(hào)線(xiàn)、10號(hào)線(xiàn)

　　經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：業(yè)態(tài)涵蓋百貨、超市、餐飲。目標(biāo)客戶(hù)以年輕消費(fèi)群體為主，地下有兩層的家樂(lè)福超市，包括中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心、家樂(lè)福賣(mài)場(chǎng)、新中關(guān)購(gòu)物中心等。文/微佳