江門商業地產“有得做”

  　核心提示：

　　在房地產調控壓力之下，投資者的目標開始從住宅向商業轉移，江門義烏小商品批發城（以下簡稱“江門義烏”）成為典型代表。業內人士認為，江門目前的商業地產集中于老城區。北新區和江海區的商業地產項目正處于起步發展階段，尚未形成區域實力，未來十年是黃金發展期。商業地產目前仍具備相當大的投資價值，或許是社會投資資金目前最好的出路。業內人士提醒投資者，要根據商業地產產品的特點，結合自己的實際，謹慎投資。

　　文/圖 江門日報記者 劉志聰

　　江門義烏熱銷

　　商業地產項目引發關注

　　江門義烏方面透露，10月中旬開盤后，投資客戶和商戶的熱情非常高，開盤當天超過2000組近4000名客戶到場。到場的客戶當中，既有白發蒼蒼的老者，也有年輕人，不少人和親戚朋友一起過來。至今，江門義烏項目已經銷售了2000多套商鋪，大概占到貨量的80%。

　　廣州美吉地產營銷總監湯建軍指出，江門義烏項目產品受到投資者和本身有經營項目的商戶的青睞，主要是因為目前住宅市場受到打壓，很多人把投資的眼光和資金投向商業地產，“是時勢造就的”。江門義烏項目產品，因為面積較小，很多人都可以投資得起，而且義烏小商品的品牌延續得好，所以受到社會投資資金的青睞。目前可以讓投資者投資的商業項目并不多，所以一上市便熱銷。江門義烏不僅有江門人買，也有中山和佛山等外地的人來買。

　　江門市房地產行業協會會長黃德文認為，江門義烏的產品賣得好，是因為其產品有別于超市百貨和街邊鋪位等商業地產產品，其處于高檔商業地產產品和傳統商業街鋪中間，屬于新生事物，所以受到投資者的青睞。江門義烏整個項目的發展，今后關鍵要看物流，這也是商業地產轉型的方向。“哪里便宜、方便，消費者就會去哪里。物流費用低，將使產品的價格在市場中更具競爭力。”黃德文說。

　　商業地產發展的路還很長

　　湯建軍認為，老城區的中遠大廈、地王廣場等是傳統商場街區的代表，北新區益華百貨則成為了新興商業龍頭，其它超市則點綴著城市的商業配套。老城區的商業發展得很好，但北新區的商業“跟不上”。北新區北至北環路，目前只有北新區南部的益華百貨等商業項目投入運營，商業配套遠遠滿足不了已經入住的住宅項目。廣州珠江新城，過去商業也很差，但隨著入住率的不斷提高，交通的不斷改善，商業項目的不斷進駐，整個區域也跟著旺了起來。北新區要繁華，首先就要做好交通和商業項目配套，而這，起碼需要5年時間。

　　業內人士指出，目前江門缺少國際大型超市，規模和檔次“上不去”，賣的是中端和低端的貨品。江門商業地產“有得做”，北新區和江海區的商業地產項目才剛剛起步，未來十年是黃金發展期。就目前的布局來看，必須有大型商業超市的補充，近期將開業的樂購東華店便是代表之一。另外，已經奠基的時代廣場和確定進駐江門的蘇寧廣場等商業項目，將撐起江門商業地產的框架。湯建軍認為，今后新市民廣場建設完善后，卜蜂蓮花將與益華百貨、金匯國際金融中心、上城財富中心等一起，成為江門商業最大容量的片區。

　　黃德文也表示，江門商業地產在珠三角來說算是“落后了”，不過，今后，伴隨著交通優勢的顯現，江門商業地產的前景會越來越廣闊。江門商業地產目前只處于起步階段，并不像一些人所擔憂：“江門超市太多了”。如果商業地產項目能不斷提升江門的消費層次，會吸引來自五邑各地及周邊城市的消費者前來消費。

　　投資商業地產也要注意風險

　　通常商業地產項目的產品會采用租或售的形式呈現在投資者面前。業內人士指出，只租不售的商業地產項目，證明發展商對商場“很有信心”；只售不租的商業地產項目則是發展商短期內有回籠資金的需要。街鋪是一定會賣出去的，因為售價較高。三者對于投資者而言，只租不售的商業地產產品的升值空間會更高，但如果貶值也是貶值得最快的。

　　“全國的商業地產項目今年都賣得不錯。商業地產是值得投資的，但具體要看產品目前是否已經處于高位，還有沒有升值空間。天河城早期的地鋪只賣10000元/平方米，租金不到100元/平方米，但目前的租金已經超過了1000元/平方米，投資回報率相當高。”湯建軍說，如果商業項目經營不善，會讓商業物業迅速貶值。所以投資者租賃或購買商業地產產品，一定要看發展商的實力。在所有商業地產產品中，街鋪的風險最低，值得長線投資。

　　住宅受調控政策影響，江門商鋪市場借機發力，呈現火熱成交情況。除了江門義烏外，國慶期間臺山碧桂園在10月1日和5日推出的兩批商鋪發售當天全部售罄。時間再往前，江海碧桂園推出的商業街商鋪、江門奧園推出的臨街商鋪都火了一把。近期，市中心舊城改造項目世紀城近日也獲得兩張商鋪預售證，合計有199套商鋪可以推出市場。

　　業內人士提醒，商鋪和住宅盡管都是房地產項目，但商鋪的實用率、管理費、水電使用等方面都與住宅有很大的差別。近期，銀監會對炒作商業地產發出內部警示，要求“銀行對商業地產抵押貸款的房貸標準應大幅高于住房按揭”。在監管層的介入下，商業地產貸款利率近期飆升。在這樣的政策背景下，投資者更應該對投資商鋪的風險有所預防。

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　　近期值得關注的

　　商業地產項目

　　上城財富中心：根據龍駿置業的構想，位于五邑大學西北角上的上城財富中心，將集金融、保險、證券、科技研發、企業總部、商務辦公、高端教育培訓、商務酒店等于一體。

　　綠島商城：位于江門汽車總站南邊，樓高21層，建筑面積超過45000平方米。1－6層為綜合商業場所，面積達18000平方米。東邊塔樓為寫字樓，定位為五邑地區企業的辦公室和展示廳。西邊塔樓為中高檔商務酒店。

　　綠島商城目前已經封頂，將于2012年底開業。綠島商城只會賣少量的鋪位，絕大部分會租出去。

　　星匯名庭商業體：位于北環路上的星匯名庭四期將興建江門地區最具規模的旗艦式POPARK MALL（創新休閑商業綜合體）以及由國際酒店管理公司管理的高端商務公寓。

　　樂購東華店：樂購東華店正在進行全面裝修，將于今年年底開業，屆時將成為江門首家大型國際超市。