年終樓市溫暖入冬？！

 本月18日，五亭華府正式接受預(yù)約認(rèn)籌。圖為昨日傍晚，提前來看房選房的購房者遲遲沒有離開的意思。
       2012年，以“限購”、“限貸”為主要手段的房地產(chǎn)“最嚴(yán)”調(diào)控進(jìn)入第二年。
       隨著政策的持續(xù)發(fā)酵，中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個深度博弈的階段。年初，持續(xù)低迷的樓市成交，再加上居高不下的庫存，促使開發(fā)商普遍開始采取以價換量的市場策略，全國房價在一季度全線回落。隨著價格的回落，觀望已久的剛性需求開始入市。6月開始，樓市迎來調(diào)控以來的第一個成交高潮，房價也開始悄然回調(diào)，樓市呈現(xiàn)平價放量的成交態(tài)勢。然而，隨著庫存的減少以及地方“微調(diào)”的舉動，期待政策翻轉(zhuǎn)成為一些開發(fā)企業(yè)的心態(tài)。降低推盤速度，悄然提價試探購房者的心理成為三季度開發(fā)企業(yè)主要策略。而這種做法也觸動了購房者敏感的神經(jīng)，進(jìn)入樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”之后，市場一反常態(tài)，再次低迷。
       影響市場的關(guān)鍵性因素仍在“房價”二字。
       回籠了資金的開發(fā)商期待著政策變化，寄希望于購房者頂不住價格回暖的壓力恐慌入市；而不少購房人則押寶調(diào)控升級，盼望開發(fā)企業(yè)扛不住市場的冷清再次降價拋售。“賣的小心翼翼，買的精打細(xì)算”，構(gòu)成了今年樓市博弈的主基調(diào)。
       不過，隨著各大房地產(chǎn)企業(yè)全年銷售目標(biāo)的逐漸完成，不少開發(fā)企業(yè)開始將目光由回籠資金，轉(zhuǎn)向提高利潤。進(jìn)入年底，“保價縮量”成為開發(fā)企業(yè)的銷售節(jié)奏。由于缺少投資渠道，購買住房目前仍是居民主要的資產(chǎn)保值方式。于是年底了，樓市又熱鬧起來，“翹尾”、“暖冬”、“量價齊升”等字眼頻見報端，聽得剛需購房者心發(fā)慌。樓市要回暖了？房價也要重新開漲了嗎？現(xiàn)在不下手是不是就要吃虧了？可轉(zhuǎn)念一想，中央不是反復(fù)強調(diào)調(diào)控不放松嗎？所謂的“暖冬”到底成色如何？本期財經(jīng)周末聚焦年終樓市。
多地樓市
回暖“收官”
       事實上，“樓市暖冬”這一描述多出現(xiàn)在杭州、上海等一線城市的房產(chǎn)新聞中，北京甚至被曝出現(xiàn)了恐慌性購房。
       先來說說離得最近的杭州。據(jù)搜房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，進(jìn)入12月以來，杭州樓市推盤量居高不下，光主城區(qū)就已經(jīng)有超過30個樓盤開盤叫賣，老樓盤也不甘示弱，利用“存抵”、“買房送車”等促銷手段，進(jìn)行年終清盤。總的來說，杭州樓市成交可觀。12月7日至13日僅7天時間，杭州樓市成交量就已經(jīng)高達(dá)1479套，環(huán)比上漲14.2%。
       日均成交維持在200套以上的，除了杭州，還有南京、蘇州等城市，上海樓市的日均成交量更是超過了700套。據(jù)第一財經(jīng)日報報道，11月，上海商品住宅成交總量為98.15萬平方米，單月銷量排行年度第二，同比幾乎翻了一番。
       由于年底下手的多是剛需人群，所以不論是杭州還是上海，賣得最好的都是一些單價比較優(yōu)惠、總價相對較低的樓盤，房價整體保持平穩(wěn)。然而，北京的情況有些不同，有數(shù)據(jù)顯示，近期北京房價出現(xiàn)恐慌性上漲。有媒體還專門報道了北京一套售價是240萬元的兩居室，一夜上漲70萬元的事情。雖然有些夸張，但可以肯定的是，北京房價確實漲了。房價一漲，剛需購房者就容易hold不住，而買的人越多，房價就越漲。據(jù)了解，11月，北京樓市的新房和二手房市場，簽約量環(huán)比均出現(xiàn)三成左右的上漲。其中，新房簽約套數(shù)同比上漲了94%，部分區(qū)域的房價已經(jīng)回到限購前的水平。
       雖然目前樓市暖冬的格局已成，剛性需求再次入市，房價也在緩步回升，在許多業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然需要堅定不移地執(zhí)行和貫徹，只要政策的利劍高懸，投資、投機性需求被壓制，房地產(chǎn)市場就不會“一邊倒”，房價大幅反彈就很難實現(xiàn)，這也為買賣雙方的博弈留下了空間。
義烏樓市也有“翹尾”行情
       今年義烏整體的推盤量十分有限，不少新項目目前只接受預(yù)約。所以一有待開盤房產(chǎn)，就受到了購房者特別是剛需的追捧。
       雖說要等12月18日才開始接受預(yù)約認(rèn)籌，但華統(tǒng)房產(chǎn)開發(fā)的五亭華府早已被購房者盯上了，提前找關(guān)系打招呼、要求開發(fā)商留套好房源的購房者不在少數(shù)。華統(tǒng)房產(chǎn)總經(jīng)理朱根喜告訴記者，對五亭華府感興趣的基本上都是剛需購房者，其中有不少是新義烏人，他們看中的正是鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)的高性價比。
       據(jù)了解，五亭華府的戶型面積多在120平米至140平米之間，比較適合三口之家，鄰近又有深塘水庫和新建成的五亭公園，居住環(huán)境十分優(yōu)越，基本滿足了改善型住房的需求。而項目所在的義亭鎮(zhèn)，離義烏城區(qū)較近，同時又處于金義都市核心區(qū)，正在有條不紊推進(jìn)的浙贛線老鐵路改造工程，還將再次提升義亭的交通。區(qū)位上媲美城區(qū)樓盤，價位上立足于鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)，使得五亭華府預(yù)約認(rèn)籌情況很是看好。
       對于另一正在預(yù)約中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤——上溪金塘雅苑，該項目工作人員祝洋也表示：“預(yù)約情況還不錯，雖然展示中心是在9月20日才正式開放的，但我們在一年前就設(shè)了展廳，159套房源基本上已經(jīng)預(yù)約得差不多了。”
       “成交量比上月多出30%左右。賣得最好的是房齡不超過5年的次新房，只要環(huán)境、戶型、價格合適，成交的可能性就非常大。”義烏信義不動產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人吳國偉認(rèn)為，現(xiàn)在行情出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，可能與部分房東在年底需要回籠資金，于是降價售房有關(guān)。此外，受一線城市回暖行情影響，義烏購房者現(xiàn)在下手速度也明顯有所加快。
       但是持幣待購的“剛需”或“改善型需求”們加快出手，或許還有另外一種深層次的緊迫感。記者在五亭華府樓盤展示廳碰到了工薪族小陳夫婦，“我們的積蓄不多，只有三十萬光景，市區(qū)房子首付都可能不夠，現(xiàn)在又是回暖行情，錢在手上捂著越來越不值錢。如果不是知道這個樓盤要開了，我們下一步可能是去金華淘房了，反正要把錢變成可能觸摸到的實物，這樣才會心安一點。”近日美國推出的QE4計劃，以及十八大提出的“收入倍增”口號，提高了人們對未來貨幣進(jìn)一步寬松的預(yù)期，使得投資者再次聚焦樓市。而部分手頭不太寬裕的投資者，對于投資起點較低，居住品質(zhì)、區(qū)位交通等優(yōu)勢較為明顯的鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)，也表現(xiàn)出了濃厚的興趣。
“地王”頻出釋放回暖信號？
       同樣活躍的還有土地市場。事實上，從下半年起，房企就開始高調(diào)拿地了，只不過到了年底，拿地潮來得更洶涌了些。據(jù)都市快報報道，11月27日至12月12日僅半個月時間，北京、上海、南京、蘇州等地就相繼誕生了8個“地王”。人們將“地王”的強勢回歸，解讀為樓市回暖的先兆，不過細(xì)究起來，這樣的推論是很難站住腳的。
       上海南站商務(wù)區(qū)地塊是本周三才新鮮出爐的新“地王”，這塊占地面積高達(dá)16萬平方米的“大蛋糕”，被萬科、綠城等四家公司以54.3億元的底價聯(lián)手拿下，樓面價約為每平方米1.1萬元。同樣底價成交的還有黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1—12地塊，這是9月29日誕生的上海“雙料地王”，總價20.5億元，折合樓面價約為每平方米2.9萬元。由此可以看出，“地王”也是今非昔比，少了一份狂熱，多了一份理性。
       相比之下，今年義烏的土地市場則更顯冷靜。從義烏市國土資源局官方網(wǎng)站上發(fā)布的土地出讓結(jié)果公告來看，今年義烏總共只拍出了4宗商住用地：佛堂鎮(zhèn)工業(yè)功能區(qū)中心商住地塊、上溪鎮(zhèn)上塘東區(qū)塊、廿三里撥浪鼓廣場中心區(qū)塊和城西街道山翁塊，成交價分別為1.75億元、1.18億元、3.14億元、7.38億元。其中，城西街道山翁塊由于體量較大，而被眾多開發(fā)商看成是義烏土地市場的“風(fēng)向標(biāo)”。據(jù)了解，該地塊面積多達(dá)100759平方米，起拍價6.42億元，參與競拍的開發(fā)商只有3家，在經(jīng)過15輪競拍后就沒人繼續(xù)加價了，整個拍賣過程還不到20分鐘。該地塊最終以7.38億元的價格被義烏金繡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收入囊中，這在業(yè)內(nèi)人士看來，是撿了個大便宜。
       “城西街道山翁塊的價格比我們預(yù)期得都要低，如果從風(fēng)向標(biāo)的角度解讀，可能預(yù)示著接下來義烏的土地價格會降下來，至少不會像去年那么高了，這對整個義烏樓市都是有好處的。”一位不愿具名的義烏房企負(fù)責(zé)人說，雖然義烏土地市場表現(xiàn)平穩(wěn)，外地樓市表現(xiàn)又很搶眼，已經(jīng)大大提振了義烏房企的開發(fā)信心，但明年的行情究竟能否回暖好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在下定論還為時尚早，畢竟國家的宏觀調(diào)控政策并沒有就此打住的跡象。
       不過也有人提出了不同看法。義烏大都置業(yè)董事長樓志松認(rèn)為，十八大后，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)被提上議程，這對房地產(chǎn)的拉動作用非常明顯，盡管政策還沒有落地，但接下來房企的機會比較大。同時，樓志松也表示，在政策明顯轉(zhuǎn)向之前，大都置業(yè)在拿地開發(fā)方面會繼續(xù)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。
       政策的穩(wěn)定對市場的博弈無疑將起到重要的影響。雖然目前樓市暖冬的格局已成，剛性需求再次入市，房價也在緩步回升，但只要政策的利劍高懸，投資、投機性需求被壓制，房地產(chǎn)市場就不會“一邊倒”，房價大幅反彈就很難實現(xiàn)，這也為買賣雙方的博弈留下了空間。

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